서울남부지방법원 2025타경11546. 강서구 화곡동 르미엘 407호로, 감정평가 기준 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 김상훈은 2022.05.28. 매매를 원인으로 2022.06.13. 소유권을 이전받았고 거래가액은 266,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 266,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 박광원입니다. 임대차계약일은 2022.05.28., 확정일자는 2022.05.31., 전입 및 점유개시는 2022.06.13.이고 보증금은 266,000,000원입니다. 말소기준권리로 잡힌 서울보증보험의 2023.02.09. 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 일반적인 경매라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건은 그 일반론 그대로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 계산상 미배당액이 110,933,120원이더라도 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제4층 제407호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 화곡로 295 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 19층 중 제4층 제407호 |
| 소유자 | 김상훈 (2022.06.13. 소유권이전 · 거래가액 266,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 158,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2022.04.18. 설정된 부천중앙새마을금고 근저당권은 2022.05.27. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2023.02.09. 서울보증보험 주식회사 가압류 114,775,400원입니다. 이후 국 압류, 황희지 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강서구 압류 및 2024.06.24. 등기된 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 이 사건은 확약으로 0원
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광원 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.13 / 2022.05.31 | 266,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 박광원 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 이를 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
확약이 없다는 전제의 룰상 인수액은 현재 회차 110,933,120원입니다. 이 금액은 확약 조건 때문에 실제 매수인 부담으로 반영하지 않습니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 247,000,000원, 현재 최저매각가는 158,080,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰로 외형상 가격은 크게 내려왔지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 158,080,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 “감정가 대비 64%니까 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 확약 덕분에 실질취득액은 현재 입찰가와 같은 158,080,000원으로 정리되지만, 이를 최근 실거래와 비교할 기준이 없으므로 가격 가점은 제한적으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,013,120원 |
| 1. 임차인 박광원 보증금(우선변제) | 266,000,000원 | 155,066,880원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 114,775,400원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 황희지 | 286,324,003원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차보증금 부족분은 110,933,120원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 서측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 위치하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층·지상 19층 건물의 제4층 제407호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 2필지 일단의 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 화곡동 987-3의 공시지가는 11,120,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 물건의 권리안전성은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 박광원 보증금 266,000,000원만 임차보증금으로 보고, 주택도시보증공사의 승계분을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 대조. 현재 최저가 158,080,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 최근 동일·유사 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.13. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력 및 매각 후 처리 여부를 원본서류와 함께 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 거래자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 실효성
표면적으로만 보면 이 물건은 보증금 266,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 158,080,000원에서는 계산상 110,933,120원이 미배당되는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 매각물건명세서가 그 미배당 반환청구권의 포기와 임차권등기의 말소를 매각조건으로 명시하고 있어, 이를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리의 초점은 “보증금 2.66억을 떠안느냐”가 아니라 확약 조건이 매각조건대로 적용되는지 원문을 확인하는 것입니다. 그 조건이 확인된다면 실질취득액은 현재 최저가인 158,080,000원으로 정리됩니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 247,000,000원에서 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 가격은 별도의 시세 검증이 필요한 물건입니다.
