제주지방법원 2025타경8123. 제주시 오등동 154, 157-5의 ‘유타01’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 1층~지상 3층이고, 현재 전시장·휴게음식점 등으로 이용 중입니다. 토지는 총 8,405㎡로 생산녹지지역과 보전녹지지역이 함께 걸쳐 있고 일부는 공익용산지·보전산지에 속합니다.
권리분석의 핵심은 최저가 자체보다 선순위 임차인 보증금입니다. 주식회사 캄포는 2024.01.24, 주식회사 가시버시공방은 2024.02.13 점유를 시작했고, 권리분석상 말소기준인 2024.03.28 을구 2번 근저당권보다 앞섭니다. 두 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고 우선변제권은 없는 구조이므로, 배당 시뮬레이션은 각 보증금 50,000,000원, 합계 100,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8123 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오등동 154, 157-5 유타01 · 제주특별자치도 제주시 아란서길 170 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 전시장, 휴게음식점 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 1층~지상 3층 |
| 토지 | 8,405㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 비케이개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 13,189,734,800원 / 13,189,734,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한라신용협동조합 / 4,323,823,539원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 별도
권리분석상 말소기준은 2024.03.28 을구 2번 근저당권, 근저당권자 캐나다국인 김상엽의 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후 이재원·김오련·이혜자·주한소방주식회사의 근저당권, 주식회사와이에프홀딩스와 유호철의 가압류, 제주특별자치도·국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 점유일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 캄포 | 본건 제시건물 1층,2층,3층 전부 | 2024.01.24 | 50,000,000원 | 2,083,333원 | — | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 가시버시공방 | 본건 제시건물 지1층 전부 | 2024.02.13 | 50,000,000원 | 2,083,333원 | 2025.06.23 | 대항력 有 | 없음 | 없음 |
현재 회차의 매각가 가정은 13,189,734,800원이고 매수인 인수액은 100,000,000원입니다. 따라서 실질취득은 13,289,734,800원입니다. 1회 유찰 시에는 매각가 10,551,787,840원에 인수액을 더한 10,651,787,840원, 2회 유찰 시에는 매각가 8,441,430,272원에 인수액을 더한 8,541,430,272원이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,189,734,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 134,297,348원 |
| 인수 · 주식회사 캄포 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 가시버시공방 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 캐나다국인 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이재원 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사와이에프홀딩스 | 2,500,000,000원 | 2,500,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김오련 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 6. 가압류 · 유호철 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 7. 근저당 · 이혜자 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 8. 근저당 · 주한소방주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 8,028,437,452원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액 5,027,000,000원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서 모두 전액 배당돼 미배당액은 0원입니다. 다만 두 대항력 임차인의 보증금 합계 100,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세 해당 시 우선 차감되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 100,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 13,189,734,800원 | 100,000,000원 | 13,289,734,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 10,551,787,840원 | 100,000,000원 | 10,651,787,840원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 8,441,430,272원 | 100,000,000원 | 8,541,430,272원 | 0원 |
⑤ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 전시장, 휴게음식점 등으로 이용 중입니다. 주거용이 아니라 사업용·상업적 이용 특성이 강한 물건입니다.
- 입지. 제주대학교병원 남서측 근거리에 위치하며 주위에는 농지, 임야, 주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장 등이 다소 원거리에 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지규제. 생산녹지지역과 보전녹지지역이 함께 존재하며, 공익용산지·보전산지, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 384,600원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 일괄매각·수목·조경시설 체크
본건은 일괄매각이고, 감정평가명세표에 기재된 워싱턴야자·당종려·동백·먼나무·식나무· 나한송·종가시나무 등의 수목과 데크·가로등·돌담·펜스·적벽돌담장·모래놀이터·벽돌계단벤치 등의 조경시설이 매각에 포함되는 것으로 정리돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 주식회사 캄포·주식회사 가시버시공방의 실제 점유와 보증금 반환관계를 확인하고 100,000,000원 인수를 자금계획에 별도로 반영해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 별도 인수권리 ‘해당사항 없음’ 문구와 대항력 임차인 인수 계산을 매각물건명세서·현황조사서·임대차 자료로 직접 대조해야 합니다.
- 압류 확인. 제주특별자치도 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 당해세 등에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 토지규제 확인. 생산녹지지역·보전녹지지역·공익용산지·보전산지·공장설립제한지역 등 이용규제를 실제 사업계획과 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 수목·조경시설이 매각에 포함되므로 포함 대상과 소유권, 감정평가 제외 시설의 처리관계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 지하 1층과 지상 1~3층을 각각 법인 임차인이 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도 및 영업시설 정리 가능성을 입찰 전에 점검해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “매수인 부담 0원”은 다르다
이 사건의 후순위 근저당·가압류·압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 임차인 2명이 말소기준권리보다 앞서 점유하고 있고, 배당 시뮬레이션은 두 보증금 합계 100,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서 봐야 할 금액은 단순 최저가가 아니라 실질취득 13,289,734,800원입니다.
여기에 생산녹지·보전녹지와 공익용산지·보전산지 등의 토지규제, 일괄매각되는 수목·조경시설의 소유권 및 평가 범위, 압류와 임차인 점유까지 겹칩니다. 권리만 보고 단순한 신건으로 접근하기보다는 임차보증금 인수와 토지 이용 가능성, 인도 범위를 함께 확인해야 하는 복합형 물건입니다.
