제주지방법원 2025타경8123. 제주시 오등동 154·157-5 일대의 토지와 지하 1층~지상 3층 철근콘크리트 건물로, 감정평가 당시 전시장·휴게음식점 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 8,405㎡이고 생산녹지지역과 보전녹지지역이 함께 걸려 있으며, 일부는 공익용산지·보전산지에 속합니다. 현재 최저매각가는 감정가 13,189,734,800원에서 1회 유찰된 9,232,814,000원입니다.
그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 주식회사 캄포와 주식회사 가시버시공방은 각각 2024.01.24, 2024.02.13 점유를 시작했고, 말소기준권리인 2024.03.28 근저당보다 앞섭니다. 배당표상 두 임차인은 모두 대항력 有·우선변제권 無로 분류되어 각 50,000,000원, 합계 100,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 취득비용 판단은 9,332,814,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8123 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 오등동 154, 157-5 유타01 · 제주특별자치도 제주시 아란서길 170 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 전시장, 휴게음식점 등 |
| 토지 | 8,405㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 1층~지상 3층 |
| 소유자 | 비케이개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 13,189,734,800원 / 9,232,814,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,323,823,539원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2024.03.28 을구 2번 근저당권으로, 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 그 뒤의 이재원·김오련·이혜자·주한소방주식회사 근저당, 주식회사와이에프홀딩스·유호철 가압류, 제주특별자치도·국민건강보험공단 압류, 그리고 2025.05.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 1억원
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 캄포 | 본건 제시건물 1층, 2층, 3층 전부 | 2024.01.24 | 50,000,000원 | 2,083,333원 | 대항력 有 우선변제 無 |
| 주식회사 가시버시공방 | 본건 제시건물 지1층 전부 | 2024.02.13 | 50,000,000원 | 2,083,333원 | 대항력 有 우선변제 無 배당요구 2025.06.23 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인의 보증금은 각각 50,000,000원이고 배당표에는 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 최저가 9,232,814,000원 + 인수 100,000,000원 = 실질취득 9,332,814,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만 확인 가능
동일·유사 물건의 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 9,332,814,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 13,189,734,800원과 유찰 시나리오뿐이며, 감정가 대비 할인 폭만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 9,232,814,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 4,111,085,860원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 6,462,969,800원 | 100,000,000원 | 0원 | 1,368,940,102원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 4,524,078,860원 | 100,000,000원 | 550,561,929원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 9,232,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 94,728,140원 |
| 인수 · 주식회사 캄포 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 가시버시공방 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 캐나다국인 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이재원 | 570,000,000원 | 570,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사와이에프홀딩스 | 2,500,000,000원 | 2,500,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김오련 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 6. 가압류 · 유호철 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 7. 근저당 · 이혜자 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 8. 근저당 · 주한소방주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,111,085,860원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 5,027,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금이 4,111,085,860원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다. 두 임차인 보증금 100,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다.
⑤ 토지·시설 — 일반 상업용 부동산보다 규제가 복잡하다
- 이용. 감정평가 당시 전시장·휴게음식점 등으로 이용 중이며, 지하 1층~지상 3층 철근콘크리트 건물입니다.
- 토지. 8,405㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·중로각지입니다. 공시지가는 384,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역과 보전녹지지역이 함께 적용되며, 공익용산지·보전산지·공장설립제한지역·가축사육제한구역·건축계획심의대상구역 등이 관련됩니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 버스정류장이 다소 원거리에 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 제주대학교병원 남서측 근거리에 위치하며 농지·임야·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 설비. 전기·소방·천장형 냉난방·위생 및 급배수·승강기·옥상 조경시설이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 9,232,814,000원에 대항력 임차인 보증금 100,000,000원을 더한 9,332,814,000원을 자금 기준으로 보세요.
- 임차보증금. 주식회사 캄포와 주식회사 가시버시공방의 보증금 각 50,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 세금. 제주특별자치도 및 국민건강보험공단 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산녹지·보전녹지·공익용산지·보전산지 등으로 개발·활용에 제한이 있을 수 있으므로 현 이용목적과 향후 활용계획을 함께 검토해야 합니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 매각되는 수목·조경시설의 소유관계와 포함 범위를 원본에서 대조하세요.
- 신청채권. 청구액은 4,323,823,539원이며, 제공된 회차별 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있으므로 관련 권리관계와 배당순위를 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 활용성
이 사건은 1회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%인 9,232,814,000원까지 내려왔습니다. 하지만 두 대항력 임차인의 보증금 합계 100,000,000원을 더하면 현재 회차 실질취득액은 9,332,814,000원입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 생산녹지·보전녹지·공익용산지·보전산지 등 토지 규제가 중첩됩니다.
권리 측면에서도 단순한 말소형이 아닙니다. 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 실제 임차인 2명의 보증금은 매수인이 떠안는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”보다 “실질취득 9,332,814,000원과 인수 100,000,000원”을 먼저 보는 사건입니다. 현재 자료만으로 가격이 싸다고 단정하기보다는 임차보증금, 체납세, 토지이용 제한과 일괄매각 범위를 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
