제주지방법원 2025타경8228. 서귀포시 표선면 세화리 742-2·743·947·949·952 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 5,515,482,000원이었으나 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,702,586,000원입니다. 현재 소유자는 김성순이고, 등기상 2007년 5월 30일 거래가 158,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
권리관계에서 기준이 되는 것은 2019년 12월 10일 설정된 세종우리신용협동조합의 채권최고액 2,580,000,000원 근저당권입니다. 2022년 360,000,000원, 2023년 240,000,000원의 후순위 근저당권은 기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 기준권리보다 훨씬 앞선 2009년의 갑구 8번 소유권이전청구권 가등기가 남아 있어, 현재 가격보다 이 권리의 성격을 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8228 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 세화리 949 · 표선면 가시로 219 |
| 등기 대상 | 표선면 세화리 742-2, 743, 947, 949, 952 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김성순 |
| 감정가 / 최저가 | 5,515,482,000원 / 2,702,586,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 세종우리신용협동조합 · 청구액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
말소기준은 2019.12.10. 세종우리신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2022년·2023년 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 근저당권과 후순위 근저당권은 2026년 1월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 이를 곧바로 모든 권리위험이 0이라는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 임차보증금보다 선순위 가등기 확인이 권리분석의 중심입니다.
② 가격 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저매각가는 2,702,586,000원으로 감정가 5,515,482,000원의 49% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일·유사 부동산의 최근 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 하락폭을 곧 시세 대비 할인폭으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,702,586,000원 | 506,839,860원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 1,891,810,199원 | 1,309,507,903원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,324,267,139원 | 1,871,375,532원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,702,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,425,860원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 2,580,000,000원 | 2,580,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 360,000,000원 | 93,160,140원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 세종우리신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,180,000,000원 중 2,673,160,140원이 배당되고, 506,839,860원이 미배당되는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용상태와 매각조건
- 주위환경. 세화1리 마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·펜션·전·과수원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급에 해당합니다.
- 확인된 토지 정보. 지목 잡종지, 토지면적 1,165㎡, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 192,300원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록6·12는 공부상 지목이 ‘임야’이나 현황은 ‘전’으로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명. 목록11은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 농지위원회 심의. 농지법 개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내 발급하도록 되어 있어, 입찰 전에 해당 행정관서에 신청할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 13-1~13-3은 포함되며, 창고 파이프조 차광막지붕 5.6㎡와 세척실 경량철골구조 판넬지붕 9㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 부대물. 조경수·돌담·돌탑 등은 포함 평가되었습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 8번 가등기 원본 확인. 2009.06.12. 가등기의 종류, 담보가등기 여부, 현재 효력과 본등기 가능성을 등기부·매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 농취증 사전 검토. 목록11은 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 발급 가능성부터 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물의 포함·제외 범위를 현장과 감정평가서에서 정확히 대조해야 합니다.
- 현황 ‘전’ 확인. 목록6·12는 등기상 임야이나 현황은 전이므로 이용상태와 농지 관련 규제를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고 인근 토지·건물의 실제 거래가격을 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 선순위 권리와 농취증이 먼저
현재 최저가는 감정가의 49%인 2,702,586,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 두 숫자만으로 안전한 저가매수라고 평가하기에는 확인사항이 큽니다. 말소기준권리보다 앞선 갑구 8번 가등기가 존재하고, 그 권리에 대한 등기 분석 표시와 매각물건명세서의 명시 인수권리 기재를 함께 대조해야 합니다.
또한 목록11은 농지취득자격증명 제출이 요구되고, 미제출 시 매수신청보증금을 돌려받지 못하는 조건입니다. 제시외 건물의 포함·제외 범위와 공부상 임야이나 현황 전인 토지도 함께 확인해야 합니다. 최근 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “감정가의 절반”이라는 숫자에 가격 메리트를 자동 부여할 수도 없습니다. 이 사건은 가격보다 권리 원본과 매각조건을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 유형입니다.
