등기상 인수는 0원, 승부처는 ‘공부상 202호와 현장 201호’의 불일치 — 제주 해바라기주택

제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택의 공부상 2층 202호입니다. 감정가는 95,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 66,500,000원입니다. 공부상 용도는 사무소지만 감정 당시에는 주거용으로 이용 중이었고, 사용승인일은 2019.07.18.입니다.

권리관계만 보면 말소기준은 2019.07.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 윤혜영 근저당권, 제이비우리캐피탈 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 이근희가 신청한 강제경매도 2023.11.08. 취하돼 2023.11.14. 말소됐습니다. 따라서 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

그러나 이 사건은 등기 순위보다 부동산의 동일성이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 공부상 202호를 매각 대상으로 명시하면서도 현장 출입문 표시는 201호이고, 건축물현황도와 실제 출입문 표시상 면적 및 위치가 불일치한다고 적혀 있습니다. 현장 201호에는 양규비가 전입해 있으므로, 이 점유가 실제 공부상 202호에 해당하는지 확인하지 않고서는 명도 범위와 내부 상태를 정확히 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준권리는 2019.07.31. 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원이고 공동담보목록 제2019-752호가 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고도 큰 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 채권자와 채무자 사이에 남는 채권 문제이며, 후순위 권리들이 매각으로 소멸하므로 낙찰자에게 승계되는 금액은 아닙니다.

② 점유관계 — 대항력보다 ‘어느 호실인가’가 핵심

현황조사와 매각물건명세서에는 양규비, 김정철, 고준우, 김해영(개명 전:김예지)이 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준일인 2019.07.31.보다 늦어 등기상 선순위 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.

김정철·고준우·김해영(개명 전:김예지)은 각각 현장표시 302호·502호·601호로 조사됐습니다. 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 전입일 자체가 말소기준일보다 늦어 선순위 대항력은 없습니다. 다만 매각대상 호실의 표시가 뒤바뀐 상태이므로, 각 전입자의 실제 출입문과 공부상 전유부분을 도면·열쇠·계량기·관리내역 등으로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 비교는 보류

현재 최저매각가는 66,500,000원으로 감정가 95,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 66,500,000원입니다.

그러나 해바라기주택은 5세대 규모이고, 전유면적 42.75㎡에 대응하는 동일면적 실거래가 확인되지 않았습니다. 최근 매각금액과 매각일도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 사무소이면서 현황은 주거용이고, 호수 위치까지 불일치하므로 일반적인 주거용 집합건물보다 매수자층과 금융 취급 범위가 좁아질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

총 채권액 809,155,426원 중 예상배당은 64,903,000원이며, 미배당은 744,252,426원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나, 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·물리적 현황 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 대정초등학교 남서측 인근이며, 읍소재지 상업지 후면의 주택지대로 단독주택과 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통 사정은 무난합니다.
• 이용상태. 공부상 용도는 사무소이나 현황은 주거용입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접하지만, 지적상 북측 연결도로는 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입이 다소 어렵습니다.
• 토지. 토지면적 185.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
• 지역·지구. 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 공부상 호실과 현장 표시의 위치·면적 불일치는 별도 문제입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공부상 202호 특정. 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기 도면과 현장 출입문을 직접 대조해 실제 매각대상의 위치를 확인해야 합니다.
• 현장 201호 점유 확인. 양규비의 점유 공간이 공부상 202호와 연결되는지 확인하고, 해당 시 명도 협의와 인도명령 가능성을 검토해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 공부상 사무소·현황 주거용인 점과 호실 위치 불일치로 인해 내부 구조와 전유면적 경계를 반드시 확인해야 합니다.
• 대출 가능 여부. 공부상 용도가 사무소이므로 주거용 물건과 동일한 담보평가·대출 조건이 적용되는지 금융기관에 사전 확인해야 합니다.
• 시세 현장조사. 동일면적 최신 거래가 확인되지 않으므로 대정읍 하모리 인근의 공부상 사무소·현황 주거용 집합건물을 별도로 비교해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도·가스 계량기가 어느 공부상 호실에 대응하는지 확인해야 합니다.
• 배당·세금 원본 대조. 배당표는 당해세와 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 공부상 202호와 현장 201호의 표시가 다르고, 건축물현황도와 현장 출입문상 면적·위치까지 불일치합니다. 현장 201호에는 전입자가 존재하며, 공부상 용도도 사무소인 반면 실제 이용은 주거용입니다. 동일면적 최신 거래도 확인되지 않아 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

등기 권리는 통과, 물건 특정과 가격 판단은 보류. 공부상 202호의 정확한 위치·점유자·내부 경계와 현장 시세를 확인한 뒤에야 응찰가를 결정할 수 있는 사건입니다.