인수 0원이어도 바로 손들 수 없다 — 공부상 301호·현장 302호가 뒤바뀐 제주 해바라기주택

제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택 3층 301호, 전유면적 30.99㎡의 다세대주택입니다. 사용승인일은 2019.07.18이고, 소유자는 개명 전 우경숙에서 현재 우경옥으로 등기되어 있습니다. 중소기업은행이 2019.07.31 설정한 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 윤혜영 근저당권과 제이비우리캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 문제는 등기 순위가 아니라 내가 낙찰받는 공간이 현장에서 정확히 어느 문인지입니다. 감정평가와 매각물건명세서는 공부상 301호를 기준으로 하지만, 그 위치의 현장 출입문에는 302호라고 표시되어 있습니다. 현장 302호에는 김정철이 전입한 것으로 조사됐으므로, 입찰 전 건축물현황도·집합건축물대장·현장 내부 구조를 대조하지 않으면 명도 대상과 실제 점유 공간을 혼동할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 없지만 목적물 확인은 필수

말소기준은 2019.07.31 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록 제2019-752호가 기재되어 있습니다. 2023.11.06 윤혜영 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권과 2025.05.08 제이비우리캐피탈의 9,155,426원 가압류는 모두 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2021년 이근희 가압류와 그 가압류를 본압류로 전환한 2023년 강제경매는 각각 2023.11.15와 2023.11.14 이미 말소된 이력입니다.

점유자 현황 — 매각대상은 현장 표시 302호

현황조사에는 건물 내 4명의 점유자가 확인됩니다. 그중 매각대상인 공부상 301호와 대응하는 현장 출입문 표시 302호의 점유자는 김정철 1명입니다. 김정철의 전입일은 2026.03.25로 말소기준일 2019.07.31보다 늦어 대항력은 없습니다.

김정철은 말소기준 이후 전입으로 보증금 승계 위험은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 소액임차인 최우선변제 여부는 대항력 승계와 별개의 문제이므로 배당요구종기 내 신고서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.

② 가격·환금성 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가 103,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 해바라기주택 전유면적 30.99㎡와 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 호수 표기와 건축물현황도가 일치하지 않습니다. 향후 매도할 때도 매수인이 동일한 확인 절차를 요구할 가능성이 있어, 목적물 특정 문제가 정리되지 않으면 환금성에 불리하게 작용할 수 있습니다. 현재 회차에서의 판단 기준은 감정가 대비 할인율보다 실제 전유부분 확인과 보수비·명도비를 반영한 총취득원가여야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,697,800원을 제외한 70,402,200원이 선순위 중소기업은행에 배당되고 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 배당 시나리오상 채권 총액은 909,155,426원, 미배당액은 838,753,226원입니다. 신청채권자의 청구금액 501,501,636원도 전액 충족되지 않습니다.

당해세·최우선변제·실제 채권계산서와 공동담보 배분은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 과거 말소된 권리의 배당요구 여부와 실제 채권확정액은 배당요구종기 서류 및 배당표 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대정초등학교 남서측 인근으로, 읍소재지 상업지 후면에 단독주택과 공동주택이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접합니다. 지적상 북측 연결도로는 북쪽으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물로, 외벽은 외단열 위 타일 및 페인팅 마감, 내부는 벽지·타일·데코타일·마루 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·스프링클러·화재경보기·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 185㎡, 지목은 대, 인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 주상용 부지입니다. 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·고도지구(30m 이하)·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역· 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거 5세대의 소규모 다세대이고 동일면적 실거래 표본이 없어, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각에 시간이 필요할 가능성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 호수 특정. 공부상 301호와 현장 출입문 302호를 건축물현황도·집합건축물대장· 평면도·전유면적 30.99㎡와 대조하세요.
• 점유 공간 확인. 김정철이 점유한 현장 302호가 실제 매각대상 전유부분인지 내부 구조와 계량기 번호까지 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 김정철의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능성과 배당 변동은 별도 검토해야 합니다.
• 현장 면적 확인. 감정평가는 공부상 301호를 기준으로 했습니다. 출입문 표기뿐 아니라 실제 점유면적과 전유부분 경계가 일치하는지 실측 관점에서 확인하세요.
• 시세 검증. 동일면적 실거래가 없어 최저가 72,100,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 면적·연식·도로조건·임대수익을 개별 비교하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행과 윤혜영 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 배당액은 다른 공동담보 물건의 매각과 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다.
• 민간임대 등록. 민간임대주택등기의 말소와 임대사업자 관련 행정처리 여부를 관할 기관에서 확인하세요.
• 명도비·수리비. 권리상 보증금 승계가 없더라도 점유자 협의, 인도명령, 내부 확인, 수리와 원상복구 비용은 총취득원가에 포함해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 건축물현황도·집합건축물대장을 서로 대조하세요.

맺으며 — “권리 합격, 목적물 특정과 가격은 보류”

이 물건은 매수인 인수액 0원이라는 점에서는 단순합니다. 말소기준 뒤의 권리와 점유라 낙찰자가 보증금이나 담보권을 승계하는 구조도 아닙니다. 하지만 경매에서 권리분석이 끝났다고 물건분석까지 끝나는 것은 아닙니다.

공부상 301호가 현장에서는 302호로 표시되고, 바로 그 현장 302호에 점유자가 있습니다. 전유부분의 위치와 경계가 명확히 확인되지 않은 채 입찰하면, 낙찰 후 처음 마주할 문제가 소유권이 아니라 “어느 문을 인도받아야 하는가”가 될 수 있습니다. 여기에 직접 비교할 실거래가도 없고 주거 5세대의 소규모 다세대라는 환금성 제약이 겹칩니다.

권리상 실질취득액은 72,100,000원으로 명확하지만, 이 금액이 싸다는 근거는 아직 없습니다. 건축물현황도와 현장을 대조해 목적물을 확정하고, 김정철의 임대차 내용과 인근 유사 다세대 시세를 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 호수 불일치를 얼마나 확실하게 해소하느냐입니다.