인수 0원보다 먼저 확인할 ‘501호·502호 불일치’ — 제주 해바라기주택 501호

제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택 4층 501호, 전유면적 30.99㎡의 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2019.07.31. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2019-752호에 포함된 권리이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정 등 금전채권성 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

점유관계도 등기상 인수로 이어지지는 않습니다. 대상 호실의 현장 표시인 502호에는 고준우가 2025.07.15. 전입했는데, 말소기준일인 2019.07.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 무엇보다 공부상 501호와 현장 표시 502호가 엇갈립니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 매각대상 호실을 정확히 특정하는 현장 확인이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 호수 확인은 별도

말소기준인 중소기업은행 근저당권 이후의 윤혜영 근저당권 200,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 9,155,426원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.08.06. 설정됐던 전민우 전세권 80,000,000원은 2021.10.28. 해지로 말소됐고, 이근희의 가압류 100,000,000원과 이에 따른 강제경매개시결정도 2023.11. 말소됐습니다.

② 점유관계 — 대상 호실 점유자는 대항력 없음

현황조사에 기재된 점유자는 4명입니다. 이 가운데 매각대상과 연결되는 점유자는 현장 표시 502호의 고준우입니다. 공부상 매각대상은 501호이므로, 점유자 이름만이 아니라 건축물현황도·전유부분 위치·출입문 표시를 함께 맞춰야 합니다.

모든 전입일이 말소기준일 2019.07.31.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있더라도 대항력 있는 임차보증금으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 대상 호실의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 명도 협의와 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 70%지만 실거래 비교는 불가

감정가는 104,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 72,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 거래금액과 최신 거래일이 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

해바라기주택의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 0.0%가 기록돼 있고 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 전유면적 30.99㎡의 소형 다세대라는 점과 호수 표시 불일치까지 고려하면, 가격 판단은 인근 다세대 실거래와 개별 호실의 실제 위치·내부 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권 합계는 989,155,426원, 배당액은 71,089,600원, 미배당액은 918,065,826원입니다. 중소기업은행 근저당은 공동담보권이므로 실제 배당은 공동담보 목적물의 매각·배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 읍소재지 상업지 후면의 주택지대로 단독주택과 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접합니다. 지적상 접면도로는 북측으로 연결되지만 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물로 외단열 위 타일 및 페인팅, 벽지·타일·데코타일·마루 마감이 적용됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비, 천장형 시스템에어컨과 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역· 지하수자원특별관리구역에 포함됩니다.
• 토지. 인접도로와 등고평탄한 사다리형 유사 토지로 사무소와 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 185.0㎡, 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 501호·502호 위치 대조. 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기 도면과 현장 출입문을 나란히 대조해 실제 매각대상 위치를 특정해야 합니다.
• 대상 호실 내부 확인. 현장 표시 502호의 내부 구조·면적·점유자가 공부상 501호와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 고준우 점유관계. 전입일은 2025.07.15.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자· 배당요구 여부와 실제 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행의 채권최고액 600,000,000원은 공동담보목록 제2019-752호와 연결돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 현재 임대사업자 등록 상태, 매각 후 행정상 정리 절차를 확인해야 합니다.
• 가격 비교사례 확보. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 인근의 면적·준공연도· 이용상태가 유사한 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.14.이므로 낙찰 여부와 변경된 매각조건을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.07.24. 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 물건 특정과 가격은 보류

이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 대상 호실 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 공부상 501호와 현장 출입문 502호가 일치하지 않고, 건축물현황도와 현장 표시의 위치·면적도 엇갈립니다. 작은 표기 차이가 아니라 어느 공간을 낙찰받고 누구를 상대로 명도해야 하는지에 직접 연결되는 핵심 위험입니다.

가격 역시 감정가 대비 70%라는 숫자만 확인될 뿐 최근 실거래 비교가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리 인수는 안전하지만, 호실 특정과 시세 검증을 마치기 전에는 응찰 판단을 보류해야 하는 다세대주택입니다. 최저가보다 먼저 도면과 현장을 맞추는 것이 순서입니다.