인수는 0원이지만, 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 대정읍 해바라기주택 601호

제주지방법원 2025타경8260. 서귀포시 대정읍 하모리 해바라기주택 5층 601호로, 공부와 현황상 다세대주택으로 이용되는 집합건물입니다. 건물은 2019년 7월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조이며, 본건 상부의 다락도 평가에 포함됐습니다. 감정가는 268,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 187,600,000원입니다.

권리의 기준은 2019년 7월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 공동담보목록 제2019-752호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 윤혜영의 근저당권 200,000,000원, 제이비우리캐피탈의 가압류 9,155,426원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 한송산업·이근희 관련 가압류와 강제경매는 이미 해제·취하 또는 취소기각결정에 따라 말소됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2019.07.31 중소기업은행 근저당권입니다. 현재 등기상 남아 있는 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 배당액이 채권총액에 미치지 못해 금융기관과 후순위 채권자에게 큰 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 모두 후순위지만 601호 계약내용은 미상

현황조사에는 201호·302호·502호·601호 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고는 없으며, 조사상 점유자는 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 2019.07.31 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.

본건 601호 점유자는 김해영(개명 전 김예지)이고 전입일은 2021.10.28입니다. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수 위험보다는 점유관계 확인과 명도 절차가 실제 입찰 전 핵심 점검사항입니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 70%는 시세 증거가 아니다

중개 자료상 해바라기주택은 2019.07.18 준공, 총 5세대이며 비교 대상 면적은 68.65㎡입니다. 다만 본건과 정확히 일치하는 면적의 실거래가 매칭되지 않았고, 최근 거래금액과 최근 거래일도 확인되지 않습니다.

수집된 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%, 최근 낙찰가와 낙찰일은 없는 상태입니다. 따라서 최저가 187,600,000원이 감정가 268,000,000원의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 인근 다세대주택의 최근 실거래, 임대수익, 601호의 실제 면적·다락 효용과 내부 상태를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)

채권총액 914,784,426원 중 채권자 배당액은 184,173,600원, 미배당액은 730,610,826원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 각 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대정초등학교 남서측 인근이며, 읍소재지 상업지 후면의 주택지대로 단독주택과 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접합니다. 지적상 북측 연결도로는 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있다고 기재돼 있습니다.
• 건물. 외벽은 외단열 위 타일붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 데코타일·마루·타일, 창호는 하이샷시창으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비, 천장형 시스템에어컨과 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 185㎡, 평지의 사다리형에 유사한 토지이며 일반상업지역, 고도지구 30m 이하, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다. 공시지가는 397,900원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물은 확인되지 않았으며, 본건 601호 상부에 다락이 소재합니다.
• 환금성. 중개 자료상 총 5세대의 소규모 공동주택이고 동일 면적 실거래 및 최근 낙찰 자료가 없어, 거래가격 검증과 재매각 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 601호 점유 확인. 김해영의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현장조사로 확인하세요.
• 호수 위치 대조. 건축물현황도와 현장 호수 표시가 바뀐 부분이 있으므로 601호의 전유부분 위치, 출입문 표시와 실제 사용 공간을 직접 대조하세요.
• 다락 범위 확인. 상부 다락이 평가에 포함됐으므로 구조·면적·출입 방식과 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 2022.11.25 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 행정처리 사항을 확인하세요.
• 시세 별도 조사. 동일 면적 실거래가 없어 감정가와 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 다세대주택의 최근 거래와 임대조건을 별도로 비교하세요.
• 명도비 반영. 대항력은 없지만 601호 점유자가 존재하므로 인도명령, 이사 협의와 점유 이전에 필요한 비용·기간을 입찰가에 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물현황도를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 명세서상 매수인 인수액도 0원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이나 법정지상권도 명시돼 있지 않습니다.

그러나 권리가 정리된다는 사실이 가격까지 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최저가는 감정가의 70%지만 동일 면적 최근 실거래와 최근 낙찰 근거가 없고, 소규모 공동주택의 매각률도 0.0%로 집계돼 있습니다. 여기에 601호 점유자의 계약내용 미상, 호수 표시 혼선, 민간임대주택등기와 다락 확인사항이 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 명도는 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다.