제주지방법원 2025타경8354. 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 44 소재 물건입니다. 경매 분류는 연립/다세대이지만 감정평가상 이용상태는 단독 주택이며 현재 공실입니다. 등기상 블록조 아연지붕, 현황은 블록조 스레트지붕 단층으로 확인됩니다. 이번 매각은 토지와 건물을 함께 취득하는 일반적인 주택 경매가 아니라 건물만 매각되는 구조입니다.
등기상 말소기준권리는 2025년 6월 13일 박예반의 근저당권 채권최고액 36,000,000원입니다. 이후 2025년 7월 10일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다. 다만 매각물건명세서가 명시한 “건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명”은 소멸 여부만으로 정리할 수 없는 별도의 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8354 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 현황 단독 주택 · 공실 |
| 건물 구조 | 블록조 단층 · 현황 스레트지붕 · 허가일 1972년 |
| 소유자 | 주식회사정오그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 9,969,030원 / 4,885,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박예반 / 36,650,958원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 제시외 건물 1-1 내지 1-3 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 토지사용권이 핵심
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 매수인 승계액은 확인되지 않고 예상 인수액도 0원입니다. 2025년 6월 13일 박예반 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매개시결정과 압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 거래근거 부재가 먼저
현재 최저매각가는 4,885,000원으로 감정가 9,969,030원의 49%입니다. 두 차례 유찰되어 표면상 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았고, 무엇보다 토지를 제외한 건물만 매각됩니다. 따라서 “감정가의 절반”이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
현재 회차보다 한 번 더 유찰되면 3,419,500원, 네 번째 유찰 시 2,393,650원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 가격이 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니라 배당 부족분이며, 낙찰자의 실질취득액은 현재 회차 기준 4,885,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 487,930원 |
| 1. 근저당 · 박예반 | 36,000,000원 | 4,397,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 4,885,000원 가정 시 박예반 근저당권의 미배당액은 31,602,930원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독 주택으로 사용 중인 형태이며 현재 공실입니다.
- 건물. 블록조 단층으로, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지, 바닥 모노륨, 샷시 창 등의 상태입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수시설과 유류보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 등기사항전부증명서와 건축물대장에는 블록조 아연지붕으로 되어 있으나 현황은 블록조 스레트지붕입니다.
- 토지 현황. 대지 268.0㎡, 계획관리지역·자연취락지구, 완경사 사다리형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 182,200원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 본건 소재지 지상에 도로명주소가 다르고 담장 등으로 점유경계가 확인되어 타인 소유로 추정되는 대서3길 22-11의 단층 주택 40.7㎡, 보일러실 3.7㎡, 변소 1.1㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 토지 소유권이 함께 이전되는 일반 주택 매각이 아니고 법정지상권 여부도 불분명해, 단순 주택보다 매수·재매각 구조가 복잡합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 소유관계 확인. 이번 매각은 건물만 대상이므로 건물 대지의 현재 소유자와 토지사용관계를 반드시 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서에 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있으므로 성립 요건과 사실관계를 별도로 검토해야 합니다.
- 매각 제외 건물 구분. 대서3길 22-11의 주택 40.7㎡·보일러실 3.7㎡·변소 1.1㎡는 타인 소유로 추정되어 매각에서 제외됩니다. 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 아연지붕과 현황 스레트지붕이 다르므로 건축물 상태와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고 건물만 매각됩니다. 낮은 최저가만으로 시세 차익을 전제하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 건물”보다 “토지를 쓸 수 있는 건물인가”
현재 최저가는 4,885,000원, 감정가의 49%입니다. 임차인도 없고 예상 인수액도 0원이라 숫자만 보면 접근하기 쉬워 보입니다. 그러나 이 물건은 건물만 매각되고, 매각물건명세서가 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시합니다. 게다가 두 차례 유찰된 상태이고 현황은 1972년 허가된 블록조 단층 주택입니다.
따라서 이 사건의 판단 순서는 “4,885,000원이 싼가”가 아니라 “낙찰 후 이 건물을 어떤 권원으로 토지 위에 존치·사용할 수 있는가”입니다. 그 문제가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 토지사용권 불확실성이 지배하는 고위험 구조로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
