제주지방법원 2025타경8382. 제주시 한림읍 수원리 528 소재 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택으로, 건축물현황도상 방3·마루·부엌 등이 있는 주택과 방1·창고 등이 있는 부속건물이 확인됩니다. 토지는 245.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
권리관계의 기준점은 2019.05.13. 설정된 북제주새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 토지 수원리 528을 공동담보로 두고 있고, 이후 국민행복기금·제주신용보증재단· 북제주새마을금고의 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당표상 현재 회차에서는 채권자 청구액이 모두 배당되고도 3,478,599원이 소유자에게 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8382 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 수원리 528 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 수원5길 6-12 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 부속건물 |
| 토지 | 245.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 강경애 3분의 1 · 강상식 3분의 1 · 강상철 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 172,011,480원 / 84,286,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 73,000,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
1995.01.18. 한림농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.05.13. 북제주새마을금고 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 36,000,000원이며 이후 2020.02.14. 60,000,000원, 2021.01.11. 92,000,000원으로 변경 등기가 이어졌습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 을구 3번 근저당의 채권액을 36,000,000원으로 반영합니다.
말소기준 이후의 국민행복기금 가압류 7,919,128원, 제주신용보증재단 가압류 20,000,000원, 북제주새마을금고 가압류 14,971,125원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 172,011,480원, 현재 최저매각가는 84,286,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 할인율 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻으로 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,286,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,000,199원 | 21,352,058원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,300,139원 | 38,733,517원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 3회·4회 유찰 시에도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 배당 부족분과 매수인 승계액을 동일시해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,148원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 북제주새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,919,128원 | 7,919,128원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 제주신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 북제주새마을금고 | 14,971,125원 | 14,971,125원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,478,599원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 78,890,253원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 3,478,599원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 방3·마루·부엌 등이 있고 부속건물은 방1·창고 등입니다.
- 건물. 본건은 벽돌조 슬래브지붕 단층, 사용승인일 1994.12.27.이며 부속건물은 블럭조 슬래브지붕 단층입니다.
- 입지. 수원초등학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택과 일부 근린생활시설 등으로 형성된 읍소재지 외곽 주거지대입니다.
- 교통. 남서측 약 30m 지점까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 245.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불), 공시지가 148,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20M이하)·가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비와 유류온수보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 및 목록 1 지상 수목이 포함된 평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 부속건물 면적. 공부상 27㎡와 현황 20㎡의 차이를 확인하고 이용상태·경계·실측 상태를 점검해야 합니다.
- 근저당 변경 내역. 을구 3번 근저당은 36,000,000원에서 60,000,000원, 92,000,000원으로 변경 등기가 이어졌으므로 원본 등기와 배당요구·채권계산서를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 실거래 비교 자료가 없으므로 주변 거래·매물·건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산이므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장 확인 뒤
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 최저매각가가 84,286,000원까지 내려왔고, 제공된 배당 구조에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 말소기준 이후 가압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 권리분석은 비교적 단순한 편입니다.
다만 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교 자료가 없고 감정평가상 임대관계가 미상이며, 일괄매각·제시외 건물·부속건물 현황 면적 차이까지 함께 보아야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 장점, 가격은 실물과 주변 시세를 확인한 뒤 판단입니다.
