제주지방법원 2025타경8397. 제주시 애월읍 납읍리의 2층 단독주택과 부속 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕으로, 2020.07.22. 사용승인을 받았습니다. 건축물현황도상 1층은 방·거실·주방·욕실과 화장실 등, 2층은 방 2개·거실·욕실과 화장실·다락 등으로 이용됩니다. 다락과 확장 발코니, 담장·조경수 등 조경시설도 평가에 포함됐습니다.
등기 흐름은 비교적 분명합니다. 소유자 주식회사대성시티건설이 2020.07.31. 소유권보존 후 우리자산신탁주식회사에 신탁했으나, 2021.09.02. 신탁등기가 말소돼 소유권이 다시 주식회사대성시티건설로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 송현새마을금고의 채권최고액 468,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.02.26. 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.07.08. 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8397 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제1동 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽납로 144-2 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사대성시티건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 480,595,300원 / 336,417,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 462,027,083원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 건물·토지 일괄매각 · 다락·확장 발코니·담장·조경시설 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.09.02. 설정된 송현새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 이해경의 채권최고액 180,000,000원 근저당권, 동대구세무서장과 제주세무서장의 압류, 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.08.29. 등기된 재산보전처분도 2025.05.13. 회생절차폐지를 원인으로 2025.05.15. 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 70% 할인은 ‘감정가 기준’일 뿐
최저매각가는 336,417,000원으로 감정가 480,595,300원의 70%입니다. 매수인이 인수할 권리가 없으므로 권리 인수 기준 실질취득액도 336,417,000원입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 등 비교할 실거래 자료가 없습니다.
특히 목록 1 토지는 단지형 단독주택, 이른바 타운하우스의 부지로 이용되고 있습니다. 매각대상 대지 지분은 건물의 부속 토지로서 담장 등으로 위치가 특정된 구분소유적 공유토지임을 고려해 평가됐습니다. 따라서 낙찰 전 토지 지분의 범위, 현황상 경계, 진입로와 공용부분 이용관계가 등기·지적도·현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
③ 회차별 배당과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 336,417,000원 | 330,907,162원 | 317,092,838원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 235,491,899원 | 231,395,012원 | 416,604,988원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 164,844,329원 | 161,736,508원 | 486,263,492원 | 0원 |
후순위 채권이 배당받지 못해 미배당액이 커지더라도, 이는 채무자와 채권자 사이의 잔존채무이며 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 배당에서는 당해세와 최우선변제 등 우선채권에 따라 각 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,509,838원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 송현새마을금고 | 468,000,000원 | 330,907,162원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이해경 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
을구 1번 근저당권은 2024.02.26. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 표의 채권액은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 총 채권액 648,000,000원 중 예상 배당은 330,907,162원, 미배당은 317,092,838원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 납읍리사무소 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·일부 근린생활시설·농경지로 형성된 마을 외곽 주거 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 중산간서로(1136호선 지방도)와 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 칼라 PVC 샷시 복층유리창호입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 가스보일러 난방설비, 시스템에어컨설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역의 대지이며 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 217,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서 원문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 공유토지 범위 확인. 대지 지분의 담장·경계·진입로·공용부분 이용관계를 지적도와 현황에 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지, 다락, 확장 발코니, 담장, 조경수 등 평가 포함 대상을 매각목록 원문과 대조하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 70%만 보고 저가로 판단하지 말고 인근 유사 단독주택·타운하우스 거래사례와 비교하세요.
- 건물 상태 확인. 드라이비트 외벽, 기와지붕, 다락, 확장 발코니, 가스보일러와 시스템에어컨의 유지·보수 상태를 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 압류가 존재하므로 당해세와 우선채권을 확인해야 하며, 실제 배당은 예상표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현장은 별도 문제
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2021.09.02. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 신탁등기와 재산보전처분도 이미 말소됐으며, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 최저가 336,417,000원에 낙찰될 경우 권리 인수 기준 실질취득액은 같은 336,417,000원입니다.
그러나 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 임대관계는 미상이며, 대지 지분은 단지형 단독주택의 구분소유적 공유토지입니다. 감정가의 70%라는 할인율만 보고 응찰하기보다 실제 점유관계, 공유토지의 이용범위, 건물 상태와 인근 유사주택 거래를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격 판단은 현장조사 후. 이것이 이 물건의 결론입니다.
