제주지방법원 2025타경8431. 제주시 한경면 저지리 2012에 있는 브라운트리베일리힐 제106동과 토지를 함께 보는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층, 사용승인일은 2022.6.27.입니다. 소유자는 주식회사하이랜드인저지이며, 2022.06.30 달서새마을금고의 채권최고액 672,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리순위만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인 2명의 전입일은 모두 말소기준보다 늦고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 기재돼 있지 않습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 단순 주택 한 동만 보는 구조가 아닙니다. 비고에는 일괄매각과 함께 목록1 지분 매각이 명시돼 있고, 조경수·조경시설·풀장 등 토지 부속 시설은 토지에 포함해 평가됐습니다. 따라서 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 취득 범위와 점유관계를 입찰 전에 맞춰보는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8431 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012 · 제주특별자치도 제주시 한경면 저지11길 20-11 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층 · 사용승인일 2022.6.27. |
| 소유자 | 주식회사하이랜드인저지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,165,639,950원 / 571,164,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 달서새마을금고 / 571,678,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록1 지분 매각 · 조경수 및 조경시설, 풀장 등 토지 부속 시설물 포함 · 목록2 건물 태양광 시설 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.30 달서새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고, 공동담보로 제주시 한경면 저지리 2012 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.02 주식회사브라운트리종합건설 가압류, 2024.12.10 제주특별자치도 압류, 2025.02.25 심일용 가압류, 2025.07.10 임의경매개시결정, 2025.07.16 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김한성 | 2023.07.17 | 미상 / 미상 | 2025.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정재현 | 2023.07.17 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일 2023.07.17은 말소기준일 2022.06.30보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금은 합산할 수 있는 확인 금액이 없습니다. 김한성은 2025.07.18 배당요구를 했고, 정재현의 배당요구 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 571,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,111,640원 |
| 2. 근저당 · 달서새마을금고 | 672,000,000원 | 563,052,360원 |
| 3. 가압류 · 주식회사브라운트리종합건설 | 444,055,522원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 심일용 | 29,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,111,640원을 제외한 563,052,360원이 달서새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 582,003,162원이며 신청채권자 역시 전액 만족하지 못하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 저지리사무소 북측 인근으로, 주위는 전·과수원 등 농경지와 단독주택이 형성된 마을 외곽 주거 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고, 인근에 중산간서로(1136호선 지방도), 용금로(1115호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 주택 이용. 1층은 방·거실·주방·욕실/화장실2 등, 2층은 방2·거실·욕실/화장실 등과 다락으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 가스보일러 난방, 태양광발전설비, 천장매립형 시스템에어컨설비, CCTV가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·소로각지이며 토지면적은 7,205㎡, 공시지가는 202,900원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 하수처리구역, 가축사육제한구역 및 중로3류(폭 12m~15m) 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록1 지분 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 ‘목록1 지분 매각’이 명시돼 있으므로 전체 토지면적 7,205㎡ 숫자만 보고 취득 범위를 오해하지 말고 실제 매각 지분을 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 2명 계약관계 대조. 김한성·정재현 모두 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 계약서와 매각물건명세서를 대조해 점유 부분과 보증금 내용을 확인해야 합니다.
- 태양광 8,000,000원 문구 확인. 김한성 계약서의 공사지원금 반환 기재가 실제로 누구 사이의 정산 의무인지, 이미 지급됐는지 확인해야 합니다.
- 조경·풀장·태양광 포함범위 확인. 조경수·조경시설·풀장 등은 토지에 포함해 평가됐고 건물에는 태양광 시설이 있으므로 현장 상태와 감정평가 범위를 맞춰봐야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 제주특별자치도 압류가 존재하고 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구와 조세채권을 최종 확인해야 합니다.
- 가격은 거래사례로 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 회차 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실질취득 571,164,000원을 실제 거래사례와 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2022.06.30 달서새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김한성·정재현의 전입은 모두 2023.07.17로 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 낙찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 571,164,000원까지 내려왔지만, 가격 자체를 검증할 실거래 비교 없이 이 비율만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 게다가 목록1 지분 매각, 임차인의 보증금·확정일자 확인, 태양광 공사지원금 8,000,000원 반환 문구까지 점유·계약 측 확인사항이 남아 있습니다. 결론적으로 이 물건은 등기상 인수는 0원이나, 지분 범위·점유관계·실제 가격 검증을 끝낸 뒤에야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.
