제주지방법원 2025타경8440. 제주시 한림읍 협재리 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다. 현재 최저매각가는 708,344,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 시세 실거래 자료가 없어 이 49%만으로 “싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 이 사건의 승부처는 권리 자체보다 농지취득자격증명과 매각 범위, 토지의 실제 이용상태를 정확히 확인하는 데 있습니다.
등기상 현재 말소기준은 2017.12.11. 제주중앙신용협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 2019.04.09. 같은 조합의 근저당권 220,000,000원, 2020.07.17. 김찬형의 근저당권 130,000,000원, 2025.07.11. 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 최저가를 전액 배당한다고 가정해도 채권 총액 1,130,000,000원 중 431,139,440원이 미배당되지만, 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8440 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 495-1 |
| 등기부 주소 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리495 · 명월성로 358-36 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 서정호 · 단독소유 |
| 토지 | 4,713㎡ · 지목 임야 · 자연녹지지역 · 자연림 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 |
| 공시지가 | 13,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,445,600,000원 / 708,344,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 773,482,524원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 5번 제주중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며, 이후 설정된 제주중앙신용협동조합의 220,000,000원 근저당과 김찬형의 130,000,000원 근저당, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 김순일 근저당, 오천석 저당권, 각종 압류·가압류와 과거 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 708,344,000원으로 감정가 1,445,600,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 495,840,799원, 4회 유찰 시 시나리오는 347,088,559원입니다.
다만 동일 용도·인근 실거래 또는 최근 거래 평균 자료는 제공되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가 또는 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 토지와 단독주택이 함께 매각되고 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르므로, 가격 판단도 단순 건물가나 토지가만 떼어 보지 말고 일괄매각 범위 전체를 기준으로 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 708,344,000원 | 431,139,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 495,840,799원 | 641,517,609원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 347,088,559원 | 788,570,681원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 708,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,483,440원 |
| 2. 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 698,860,560원 |
| 3. 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김찬형 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,130,000,000원 중 예상배당은 698,860,560원, 미배당은 431,139,440원입니다. 신청채권자 청구액 773,482,524원도 현재 회차 예상배당 698,860,560원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 매각 범위 — 가격보다 먼저 확인할 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물인 목록 2-1을 포함하여 평가한 사건입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 6은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는다고 명시되어 있습니다.
- 발급 절차. 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내 발급하도록 되어 있어, 입찰 전 해당 행정관서에 신청할 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 매각 제외. 목록 1 지상의 이동식컨테이너구조물 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 매각 제외. 목록 7 지상의 제시외 전기자동차 충전시설도 매각에서 제외됩니다.
- 포함 평가. 목록 7 지상의 목조 데크시설은 목록 2 건물에 포함하여 평가했습니다.
- 수목. 본건 지상 수목은 토지에 포함하여 평가했습니다.
- 폐지붕. 목록 1, 7 지상에 폐지붕이 소재합니다.
⑤ 토지 현황 — 공부와 실제 이용이 다르다
감정요항에 따르면 목록 3 내지 6은 공부상 지목이 임야 및 전이지만 현황은 도로로 이용 중입니다. 별도의 토지요약에는 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 도로접면 맹지로 기재되어 있습니다.
| 확인 항목 | 제공 자료상 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 토지면적 | 4,713㎡ |
| 지목 | 임야 |
| 토지이용상황 | 자연림 |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 감정요항 교통 | 본건까지 차량출입 가능 · 인근 지방도 · 교통사정 보통 |
| 공부와 현황 | 목록 3~6 공부상 임야·전 / 현황 도로 |
⑥ 건물·입지 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층구조이며 외벽 사이딩, 내벽 벽지, 바닥 강화마루, 새시창 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 라온프라이빗타운 남동측 원거리에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지방도가 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 규제. 목록 3~5, 7은 자연녹지지역이며 목록 6은 자연녹지지역과 가축사육제한구역 일부제한구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 감정요항상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 해당 행정관서에 확인하고 신청 일정을 맞추세요.
- 매각 제외물 특정. 이동식컨테이너구조물 1동과 제시외 전기자동차 충전시설은 매각 제외이므로 현장에서 정확한 위치와 소유관계를 확인하세요.
- 도로 현황 대조. 목록 3~6이 공부상 임야·전이나 현황 도로로 이용 중이라는 점을 지적도와 현장에서 확인하세요.
- 진입관계 확인. 토지요약의 맹지 표기와 감정요항의 차량출입 가능 기재를 함께 검토하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 단독주택과 토지 전체의 현 시세를 별도로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농지 관련 행정관서 확인 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 매각 조건이다
이 사건의 현재 최저가는 708,344,000원으로 감정가 1,445,600,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이를 단순한 “반값 경매”로 보면 핵심을 놓칩니다. 목록 6에는 농지취득자격증명 제출 의무가 있고, 매각에서 제외되는 이동식컨테이너구조물과 전기자동차 충전시설이 있으며, 목록 3~6은 공부상 임야·전과 달리 현황 도로로 사용되고 있습니다. 토지요약에는 맹지로 표시되어 있지만 감정요항은 차량출입 가능으로 평가하고 있어 현장 확인도 중요합니다.
실거래 시세 자료가 없는 만큼 감정가 대비 49% 자체를 가격 가점으로 보기보다는, 농취증 발급 가능 여부·실제 진입관계·매각 포함과 제외 범위·현장 점유를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다. 권리 인수는 0원이지만, 절차와 물건 범위 확인 난도는 낮지 않습니다.
