제주지방법원 2025타경8543. 제주시 애월읍 상가리 1745 토지와 상가북2길 20 건물에 관한 경매입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2024.04.17 애월신용협동조합 근저당권 336,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 송영삼의 300,000,000원 가압류, 조정숙의 100,000,000원 가압류, 2025.08.01 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
등기만 보면 기준권리 이후의 권리는 정리되는 흐름이지만, 이 사건의 진짜 핵심은 등기 밖 점유관계입니다. 조사상 변홍순이 본건 전부분을 점유하고 있고 전입일은 1998.01.14입니다. 이는 말소기준일인 2024.04.17보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8543 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가리 1745 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 상가북2길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2-3, 2-4) 현황 주택 · 기호(2-1, 2-2) 현황 소재불명 |
| 토지 | 336.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 공시지가 172,300원/㎡ |
| 건물 현황 | 목조 초가·스레트지붕, 현황 목조 및 보강블럭조 함석지붕 · 단층 · 사용승인일자 1976 |
| 소유자 | 변동관 · 2024.02.22 소유권이전(2024.02.19 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 213,650,500원 / 104,689,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 288,661,735원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
과거 애월신용협동조합·주수연·양임선의 근저당권과 국·국민건강보험공단의 압류, 2023.12.13 주수연 신청의 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2024.04.17 을구 9번 애월신용협동조합 근저당권입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 변홍순의 전입일은 이보다 훨씬 앞서므로 임대차 실체와 보증금을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변홍순 | 본건 전부분 | 1998.01.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 임차인은 1명입니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 매수인이 보증금을 반드시 인수한다고 단정할 수는 없지만, 반대로 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 실제 임대차가 인정되고 대항요건을 갖춘 상태에서 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 미회수 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰률보다 ‘미상 인수액’이 더 중요하다
현재 회차 최저매각가는 104,689,000원으로 감정가 213,650,500원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 73,282,300원, 4회 유찰 시 51,297,610원입니다. 그러나 이 사건에서는 입찰가격이 내려가더라도 변홍순의 보증금 인수 가능성이 해소되는 것이 아닙니다. 낙찰가와 인수금을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 한다는 점이 가장 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,265,646원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 애월신용협동조합 | 336,000,000원 | 102,423,354원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 송영삼 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 조정숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,265,646원과 근저당권자 배당 102,423,354원으로 매각대금 104,689,000원이 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 633,576,646원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 변홍순의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 건물·토지 현황 — 제시외 건물과 소재불명 확인이 필수
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-5를 포함하여 평가한 물건입니다.
- 구조 차이. 목록 2 건물은 공부상 ‘목조 초가, 스레트지붕’이나 현황은 ‘목조 및 보강블럭조 함석, 기와지붕’입니다.
- 용도 차이. 공부상 용도는 ‘단독주택, 동물관련시설’이나 현황은 ‘주택’입니다.
- 소재불명. 일반건축물대장상 주1·주2 부분은 각각 목조·초가지붕·축사·10㎡이나 현장조사 시 소재불명 상태입니다.
- 면적 차이. 주3·주4 부분은 공부상 각각 36㎡이나 실측면적은 각각 약 66.6㎡, 57.4㎡로 조사돼 실측면적을 기준으로 평가했습니다.
- 토지. 336.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가), 계획관리지역·자연취락지구입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 애월읍 상가리 ‘쉬는팡교차로’ 남측 인근 및 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 사용승인일자 1976, 단층 건물이며 기본위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역을 비롯해 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 개별성. 토지와 현황 주택, 제시외 건물, 소재불명 부분이 함께 얽힌 물건이므로 단순한 표준형 공동주택처럼 최저가만 비교하기보다 현황·경계·건물 범위를 직접 확인하는 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 변홍순 임대차 원본. 임대차계약서 존재 여부, 실제 보증금, 보증금 지급내역, 확정일자와 점유상태를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 1998.01.14로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 관계인 확인. 변홍순은 과거 소유자이자 근저당권 채무자로 등기된 이력이 있으므로 현재 소유자 변동관과의 관계 및 임대차 실체를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 목록 1-1 내지 1-5가 일괄매각에 포함된 상태와 실제 현존 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 소재불명 부분. 주1·주2 부분의 현황 소재불명, 주3·주4의 공부상 면적과 실측면적 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권에는 상가리 1745 외 애월리 177 토지도 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 배당관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 미상 보증금이 남아 있는 한 ‘싸다’는 결론을 먼저 내리면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
현재 최저가는 104,689,000원, 감정가 213,650,500원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 눈에 들어오지만, 이 사건에서는 그 숫자가 투자 판단의 출발점이 되어서는 안 됩니다. 1998.01.14 전입한 변홍순의 보증금·확정일자가 미상이고, 변홍순은 과거 소유자이자 채무자였던 이력까지 있습니다. 임대차 실체가 인정되고 대항요건을 갖춘 보증금이 남는다면 매수인 실질취득가는 최저가보다 높아질 수 있습니다.
여기에 제시외 건물 일괄매각, 공부상 구조·용도와 현황 차이, 일부 건물 소재불명과 실측면적 차이도 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “유찰률은 높지만 권리·현황 확인 전 가격평가 보류”입니다. 보증금이 얼마인지, 임대차가 실제인지, 무엇이 실제 매각대상으로 현존하는지를 먼저 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다.
