제주지방법원 2025타경8574. 서귀포시 남원읍 태흥리 946-1 소재 부동산입니다. 물건은 임야·토지 + 토지로 분류되어 있으며, 토지 현황은 지목 과수원, 면적 2,393㎡입니다. 감정요항표상 건물은 창고로 이용 중인 블록조 슬레이트 지붕의 지상 1층 구조로 기재되어 있습니다. 주택이나 아파트를 전제로 분석해서는 안 되는 물건입니다.

등기상 소유자는 정용기이며, 2020.08.07 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 2020.12.24 제주양돈축산업협동조합 근저당권 420,000,000원이 설정되었고, 이후 가압류 3건이 추가되었습니다. 신청채권자인 제주양돈축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 근저당 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

주목할 점은 가격 하락의 폭입니다. 감정가 790,407,000원에 비해 현재 최저매각가는 189,777,000원입니다. 다만 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실과 실제 시세보다 싸다는 판단은 서로 다릅니다. 과수원과 창고의 이용가치, 농지취득 가능성, 거래 가능 수요를 확인하지 않은 상태에서 할인율만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.12.24 설정된 제주양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 이후 설정된 메리츠캐피탈 주식회사, 제주신용보증재단, 농협은행주식회사의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 공동담보로 태흥리 946-1 토지가 기재되어 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%는 시세의 24%가 아니다

현재 최저매각가 189,777,000원은 감정가 790,407,000원의 24.01%에 해당합니다. 4회 유찰이 반영된 가격으로 감정가 대비 하락 폭은 크지만, 이 비율만으로 실제 거래시장의 적정가격을 알 수는 없습니다.

5회·6회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 후속 매각가격의 확정을 의미하지 않습니다. 위 비율은 감정가 대비 비율로, 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,777,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,456,878원을 제외한 186,320,122원이 제주양돈축산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류권자들의 예상배당은 모두 0원이며, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 562,457,564원, 총 예상배당은 186,320,122원, 예상 미배당액은 376,137,442원입니다. 총 채권액에는 근저당 채권최고액을 사용하므로 확정된 실제 채무잔액과 같다고 볼 수는 없습니다. 신청채권 청구액은 401,079,414원으로, 현재 회차 예상배당으로는 신청채권자의 청구액 전부를 충족하지 못합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 배당요구, 조세 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액과 매수인이 인수할 금액은 서로 다른 개념입니다.

④ 핵심 특별매각조건 — 농지취득자격증명

농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내 발급하도록 안내되어 있습니다. 따라서 낙찰 후에 처음 신청하는 방법에만 의존하지 말고, 입찰 전에 해당 행정관서에 발급 가능 여부를 확인하고 사전 신청 가능성도 검토해야 합니다.

농지취득자격증명 문제는 최저매각가가 더 내려간다고 자동으로 해결되지 않습니다. 농지취득이 불가능하거나 증명서 제출 일정을 충족할 수 없는 입찰자는 가격과 무관하게 중대한 손실 위험에 노출됩니다.

⑤ 입지·토지·창고 현황 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 소재 태흥초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 점포, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정요항표상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 특성. 지목 및 이용상황은 과수원이며 면적은 2,393㎡입니다. 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 84,600원입니다. 공시지가와 감정가 및 실제 매매가격은 서로 다른 평가 지표입니다.
• 건물 이용. 블록조 슬레이트 지붕의 지상 1층 건물로, 사용승인일은 1999.06.18이며 현재 창고로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽과 바닥은 시멘트몰탈 마감, 창호는 알루미늄 샷시창 등으로 조사되었습니다.
• 설비·공부 현황. 감정요항표상 별도 설비는 없으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 여부는 확인된 사항이 없지만 실제 창고 상태와 사용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농지취득 요건과 토지 이용 목적이 매수 수요를 제한할 수 있습니다. 특히 4회 유찰된 상태로, 현재 가격에 실제 매수 수요가 충분한지는 검증되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능성. 가장 먼저 목록1에 관한 발급 요건과 제출 가능 일정을 해당 행정관서에서 확인해야 합니다. 미제출에 따른 매수신청보증금 미반환 위험을 최우선으로 검토하세요.
• 일괄매각 범위. 과수목·잡목·돌담의 포함 범위와 토지 및 창고 관련 공부를 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항증명서와 대조하세요.
• 점유 및 임대관계. 임대관계가 미상이므로 토지와 창고의 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능성을 확인해야 합니다. 임차인 명세가 없다는 사실만으로 모든 점유 문제가 해소된 것은 아닙니다.
• 현장 상태. 과수원 경작 상태, 과수목, 돌담, 진입로와 창고의 실제 이용 상태를 확인하세요. 토지의 지형과 도로접면도 공부와 현장을 함께 살펴야 합니다.
• 토지이용 규제. 자연녹지지역·자연취락지구 및 지하수·하수처리·가축사육 관련 규제에 따른 이용 가능 범위를 행정관서에 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 할인율이 아닌, 인근 유사 토지의 최근 거래와 실제 활용가치, 예상 처분 가능성을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
• 미배당 채권과 인수 구분. 현재 회차의 예상 미배당액 376,137,442원은 낙찰자가 동일 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다. 다만 확정 배당과 별도 인수 가능 권리는 원본 서류로 재확인하세요.
• 최신 원본 확인. 매각기일 2026.11.03에 앞서 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 안전한 저가매수”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 제주양돈축산업협동조합의 근저당이 말소기준권리이며 후순위 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건에서 가장 큰 위험은 근저당이나 가압류가 아닙니다. 농지취득자격증명 제출 실패 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 특별매각조건과 과수원·창고의 실제 이용가치 및 환금성입니다. 임대관계 역시 미상으로, 실제 점유 여부를 따로 검증해야 합니다.

감정가 790,407,000원이 4회 유찰 끝에 189,777,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 최근 실거래 시세가 검증되지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다거나 추가 유찰만 기다리면 좋은 투자가 된다고 단정할 수 없습니다. 무엇보다 가격보다 먼저 농지취득 요건을 충족할 수 있는지가 결정적입니다.

결론은 “등기상 권리 소멸은 양호, 농취증과 실제 가치 검증 전에는 입찰 신중”입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 취득 자격의 확실성, 현장 이용 가능성, 실제 시장가격에 있습니다.