제주지방법원 2025타경8574. 서귀포시 남원읍 태흥리 946-1의 토지와 창고가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 지목과 이용상황이 모두 과수원이고 면적은 2,393㎡이며, 지상 건물은 블록조 슬레이트 지붕 지상 1층으로 창고로 이용 중입니다. 소유자 정용기는 2020.08.07 증여로 소유권을 취득했고, 2020.12.24 제주양돈축산업협동조합 명의의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 메리츠캐피탈·제주신용보증재단·농협은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없고 예상배당표에도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 실제 임대차 여부는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 권리 구조는 단순하지만 점유관계까지 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 946-1 · 도로명주소 태수로 25-9 |
| 물건종류 / 이용 | 임야·토지 + 토지 · 지목 과수원 · 토지 2,393㎡ · 창고 이용 중 |
| 건물 | 블록조 슬레이트 지붕 지상 1층 · 사용승인일 1999.06.18 |
| 소유자 | 정용기 (2020.08.07 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 790,407,000원 / 553,285,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주양돈축산업협동조합 / 401,079,414원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 농지취득자격증명 제출 필요 · 매각결정기일까지 미제출 시 매수신청보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2020.12.24 설정된 제주양돈축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 553,285,000원을 가정한 배당에서는 근저당권과 메리츠캐피탈·제주신용보증재단의 가압류가 전액 배당되고, 농협은행 가압류에서 17,105,414원의 미배당이 발생하지만 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 553,285,000원으로 감정가 790,407,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 대조할 수 있는 실거래 지표가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 553,285,000원 | 545,352,150원 | 17,105,414원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 387,299,500원 | 381,077,307원 | 181,380,257원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 271,109,650원 | 266,514,115원 | 295,943,449원 | 0원 |
유찰이 이어져도 등기상 매수인 인수액은 발생하지 않습니다. 다만 이 물건은 2,393㎡ 과수원과 창고의 일괄매각이고 자연녹지지역·자연취락지구에 속하므로, 가격 상한은 인근 과수원 거래, 창고의 실제 활용가치, 진입도로 상태와 토지이용 제한을 별도로 조사한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 553,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,932,850원 |
| 1. 근저당 · 제주양돈축산업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 62,076,219원 | 62,076,219원 |
| 3. 가압류 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,381,345원 | 33,275,931원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 562,457,564원 중 545,352,150원이 배당되고, 농협은행주식회사에서 17,105,414원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 태흥초등학교 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모 점포·전·과수원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목과 이용상황은 과수원이며 면적 2,393㎡, 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 블록조 슬레이트 지붕 지상 1층 건물로 창고로 이용 중이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽·바닥은 시멘트몰탈, 창호는 알루미늄 샷시창입니다. 별도 설비는 없습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 84,600원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 포함물. 지상 과수목과 잡목, 돌담 등은 토지와 일체로 거래되는 관행을 고려해 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 환금성. 2,393㎡ 과수원과 창고의 일괄매각으로 일반 주택보다 수요층이 제한될 수 있어, 농업 활용·창고 사용·향후 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 입찰 전에 관할 행정관서에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하고, 필요한 경우 미리 신청하세요.
- 보증금 미반환 조건. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내지 못하면 매수신청보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 창고의 실제 사용자, 점유 경위와 임대차계약 유무를 현장에서 확인하세요.
- 현장 경계 확인. 2,393㎡ 부정형 토지의 경계, 진입로, 과수목·잡목·돌담의 현황과 관리 상태를 직접 점검하세요.
- 토지이용 제한 확인. 자연녹지지역·자연취락지구 및 가축사육제한구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역의 구체적 행위 제한을 관할 기관에서 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 입찰로 판단하지 말고, 인근 과수원과 창고 거래·임대 수준을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 행정기관 답변을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 절차는 가볍지 않다”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2020.12.24 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 깔끔한 권리만 보고 입찰하기에는 농지취득자격증명이라는 강한 특별매각조건이 있습니다. 증명을 기한 내 제출하지 못하면 매수신청보증금을 돌려받지 못하고, 임대관계도 미상이라 점유 확인이 남아 있습니다.
가격 역시 감정가 790,407,000원에서 1회 유찰돼 553,285,000원이 됐다는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 과수원 2,393㎡와 노후 창고의 일괄매각인 만큼 현장 활용도와 토지이용 제한, 인근 가격을 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있습니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 농취증 발급 가능성과 현장 가격을 확인하기 전에는 보류입니다.