28,126,000원
제주지방법원 2025타경8599. 제주시 외도일동 수앤수빌 5층 601호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 82,000,000원이고 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 28,126,000원입니다. 등기부의 현재 말소기준권리는 2017.02.28. 설정된 호남새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 정병식 근저당권, 늘푸른신용협동조합 가압류, 제주특별자치도 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 점유자입니다. 장명이는 2013.04.22. 전입해 현재 말소기준권리보다 앞서고, 이경순은 2022.02.16. 전입해 말소기준권리보다 늦습니다. 장명이의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8599 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 451-7 수앤수빌 5층 601호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 우정로3길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 내 5층 601호 |
| 사용승인일 | 2013.04.04 |
| 소유자 | 김미경 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 28,126,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 정병식 / 120,225,774원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 전입자를 먼저 본다
2013년에 설정됐던 제주와이신용협동조합의 근저당권 3건은 2017.02.28. 해지로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 호남새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 이 뒤의 정병식 근저당권 500,000,000원, 늘푸른신용협동조합 가압류 100,000,000원, 제주특별자치도 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장명이 | 5층 601호 | 2013.04.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이경순 | 5층 601호 | 2022.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
이경순은 2022.02.16. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 장명이의 보증금이 확인돼야 매수인이 최종적으로 부담할 수 있는 금액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 ‘직접 비교 가능한 시세’가 아니다
수앤수빌의 거래 자료는 존재하지만 대상 전용면적은 27.1㎡이고, 확인된 거래는 43.78㎡·72.81㎡·84.88㎡로 모두 면적이 다릅니다. 따라서 최근 12개월 거래 300,000,000원이나 전체 평균 225,000,000원을 이 601호의 직접 시세로 놓고 현재 최저가가 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 72.81㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2023.11 | 43.78㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2021.12 | 84.88㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 225,000,000원 |
단지 경매 통계는 평균 3.0회 유찰, 매각 성사율 0.0%입니다. 현재 사건도 3회 유찰 상태라는 점은 확인되지만, 유찰 횟수 자체가 안전마진을 보장하지는 않습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 낮은 최저가보다 숨은 인수액 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 906,268원 |
| 2. 근저당 · 호남새마을금고 | 360,000,000원 | 27,219,732원 |
| 3. 근저당 · 정병식 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 늘푸른신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 960,000,000원, 배당액은 27,219,732원, 미배당은 932,780,268원입니다. 이 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 계산상 매수인 인수액이 0원으로 놓여 있어도 장명이의 보증금과 배당관계가 미상인 이상 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 리스크는 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 932,780,268원 |
| 4회 유찰 시 | 19,688,200원 | 18,933,812원 | 941,066,188원 |
| 5회 유찰 시 | 13,781,740원 | 13,133,669원 | 946,866,331원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외도초등학교 남서측 인근이며 정비된 주택지대로 공동주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사슬래브지붕 지상 5층 건물의 5층 601호입니다. 사용승인일은 2013.04.04입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 동측 폭 약 8m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(35M이하)이며 장애물제한표면구역·상대보호구역·공장설립제한지역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 312.2㎡, 공시지가 896,100원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 수앤수빌은 8세대이고 경매 통계상 평균 3.0회 유찰, 매각 성사율 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장명이 보증금 확인. 2013.04.22 전입자의 보증금 규모와 실제 점유·임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 배당으로 얼마가 소진되고 얼마가 남는지 알아야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 현재 28,126,000원은 낙찰대금일 뿐, 선순위 임차보증금이 남는 경우 실질취득가가 아닙니다.
- 실거래 면적 대조. 확인된 3건의 거래는 대상 전용 27.1㎡와 면적이 모두 달라 직접 비교 시세로 쓰기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가가 외부 확인과 다른 호의 내부 상태 등을 참고해 이뤄졌으므로 실제 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 “얼마를 인수할지 모른다”가 먼저다
감정가 82,000,000원이 3회 유찰돼 28,126,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 2013.04.22 전입한 장명이가 말소기준권리보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 매수인이 부담할 수 있는 금액을 아직 계산할 수 없습니다. 게다가 단지 실거래 3건은 대상 27.1㎡와 면적이 달라 현재 최저가를 직접 시세와 비교해 “싸다”고 말할 근거도 부족합니다.
후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 전입 리스크는 별개입니다. 이 물건의 순서는 가격 검토가 아니라 임대차 확인이 먼저입니다. 장명이의 실제 보증금과 배당관계가 확인돼 인수액을 산정한 뒤, 그때 비로소 낙찰가 + 인수액 = 실질취득가를 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
