57,400,000원
제주지방법원 2025타경8599. 제주시 외도일동 수앤수빌 5층 601호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 82,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 57,400,000원입니다. 소유자는 김미경이며, 정병식이 120,225,774원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 권리 구조는 단순해 보입니다. 권리판정상 말소기준은 2013.04.08. 설정된 제주와이신용협동조합의 을구 1번 근저당권 104,000,000원이고, 이후의 근저당권·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 장명이와 이경순도 각각 2013.04.22., 2022.02.16. 전입해 이 기준일보다 늦습니다.
다만 같은 등기 기록에는 을구 1·2·3번 근저당권이 2017.02.28. 해지를 원인으로 말소됐다고 기재돼 있습니다. 이 기록이 실제 현재 권리순위에 그대로 반영된다면 말소기준권리는 2017.02.28. 호남새마을금고 근저당권 또는 그 뒤 권리로 달라질 여지가 있습니다. 그 경우 2013.04.22. 전입한 장명이의 전입이 새로운 기준권리보다 앞서게 되므로, 보증금 미상 상태에서 대항력 및 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 451-7 수앤수빌 5층 601호 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 우정로3길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 / 규모 | 27.1㎡ · 지상 5층 내 5층 601호 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트경사슬래브지붕 · 2013.04.04. |
| 소유자 | 김미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정병식 / 120,225,774원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 산출상 소멸, 등기 말소기록은 재대조
② 점유·임차인 — 실제 점유자 2명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장명이 | 5층 601호 | 2013.04.22 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경순 | 5층 601호 | 2022.02.16 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 2명입니다. 현재 판정은 두 사람 모두 2013.04.08. 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없다는 결론입니다. 이경순의 2022.02.16. 전입은 2017년 이후 권리를 기준으로 보더라도 후순위입니다.
반면 장명이는 2013.04.22. 전입해 2017.02.28.보다 앞섭니다. 따라서 을구 1번이 실제 경매 말소기준으로 유효한지 확인되지 않는 한 장명이를 확정적으로 후순위라고 보기 어렵습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 기준권리가 이동하는 경우에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 시세 비교 — 거래는 있으나 전용면적이 모두 다르다
수앤수빌의 실거래 3건이 확인되지만 대상 물건의 전용면적은 27.1㎡이고, 거래 표본은 43.78㎡·72.81㎡·84.88㎡입니다. 면적 일치 여부가 불일치로 표시돼 있어, 전체 평균 225,000,000원이나 최근 12개월 평균 300,000,000원을 이 물건의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 72.81㎡ | 5층 | 300,000,000원 |
| 2023.11 | 43.78㎡ | 3층 | 128,000,000원 |
| 2021.12 | 84.88㎡ | 3층 | 247,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 225,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 19.1%, 전체 평균의 25.5%로 계산되지만 이는 대상보다 큰 면적의 거래를 비교한 결과입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 60.0% 상승으로 표시되지만, 최근 12개월 거래가 72.81㎡ 한 건뿐이어서 27.1㎡인 이 물건에 그대로 적용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,433,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 제주와이신용협동조합 | 104,000,000원 | 55,966,800원 |
| 을구 2번 근저당권 · 제주와이신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 제주와이신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 명월종합건설 주식회사 | 726,424,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 호남새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 정병식 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한성기전 | 78,923,178원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 늘푸른신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,259,347,178원 중 55,966,800원이 배당되고 미배당액은 2,203,380,378원입니다. 산출표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액 산출은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 57,400,000원 | 55,966,800원 | 2,203,380,378원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 2,220,290,418원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 2,232,127,446원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 소멸하는 담보권의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 이 표의 인수액 0원은 2013.04.08. 을구 1번을 유효한 말소기준으로 본 전제에 따른 값입니다. 장명이의 임대차가 기준권리보다 선순위로 다시 판정되면 보증금 미상액이 별도 인수위험으로 남을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 외도이동 외도초등학교 남서측 인근으로, 공동주택과 단독주택 등이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 약 10m 도로와 동측 약 8m 도로에 접한 소로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 35m 이하, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 312.2㎡, 공시지가는 896,100원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 수앤수빌은 8세대 규모이고 대상 전용 27.1㎡와 일치하는 거래가 없어, 거래 3건의 평균만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 을구 1·2·3번의 2017.02.28. 말소가 현재 사건의 기준권리 판정에 어떻게 반영됐는지 등기부와 사건기록을 대조해야 합니다.
- 장명이 임대차 확인. 2013.04.22. 전입의 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 이경순 점유관계 확인. 2022.02.16. 전입의 점유 원인과 현재 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 직접 시세 재조사. 43.78㎡·72.81㎡·84.88㎡ 거래는 27.1㎡ 대상과 면적이 다릅니다. 같은 건물 또는 인근의 유사 면적 거래를 찾아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가가 소유자와 관계인 부재로 일반적인 상태를 기준으로 이뤄졌으므로 누수·마감·설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 명도비용 반영. 점유자가 2명 확인된 만큼 인도명령 가능 여부, 협의 비용과 명도 기간을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 서류를 직접 확인한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — 숫자상 0원과 법률상 확정은 다르다
현재 배당표만 보면 최저가 57,400,000원에 매수인 인수액 0원인 소멸주의형 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%라는 할인율도, 면적이 다른 300,000,000원 실거래도 아닙니다. 말소기준으로 표시된 2013.04.08. 근저당권이 2017.02.28. 말소된 기록과 어떻게 양립하는지가 먼저 해결돼야 합니다.
기준권리가 뒤로 이동하면 2013.04.22. 전입한 장명이는 선순위 점유자가 될 수 있고, 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용의 상한도 계산할 수 없습니다. 반대로 2013.04.08. 권리가 유효한 말소기준으로 최종 확인되면 두 점유자는 후순위이고 현재 산출된 인수액 0원 결론이 유지됩니다. 따라서 결론은 가격 검토 이전에 권리 원본 확인이 필요한 보류형입니다.