제주지방법원 2025타경8694. 서귀포시 서귀동 290-24의 토지와 건물을 대상으로 한 사건입니다. 용도는 기타 + 토지이고, 감정평가상 건물 기호(3, 4, 4-1)는 현재 주택으로 이용 중입니다. 매각 조건은 일괄매각이며 목록2는 지분매각, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 공유자는 송진엽·송진욱으로 각각 2분의 1 지분입니다.
등기상 핵심 말소기준은 2021.08.10 동문새마을금고 근저당입니다. 송진엽 지분에 채권최고액 700,000,000원이 설정됐고, 같은 날 송진욱 지분에는 채권최고액 564,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정됐으며, 현재 경매개시결정은 2025.09.05 엠씨아이대부주식회사 채권자로 등기돼 있습니다. 제공된 권리분석상 이들 경매 대상 권리는 매각으로 소멸 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8694 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 290-24 · 중앙로 68 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 기호(3, 4, 4-1) 주택 이용 |
| 소유자 | 송진엽 2분의 1 · 송진욱 2분의 1 |
| 토지 | 555.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 주상기타 · 평지 · 자루형 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 2,475,571,700원 / 1,213,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 판단은 별개
과거 2020년 강제경매, 2022년과 2023년 임의경매 기록은 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2021.08.10 근저당입니다. 이후 근저당권 이전·근질권 및 2025.09.05 경매개시결정은 경매 절차와 함께 정리되는 구조입니다.
② 임차인 — 명세서 ‘인수권리 없음’과 선순위 전입을 함께 확인
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정애숙 | 미상 | 2007.02.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 반면 현황조사와 매각물건명세서에 정애숙의 2007.02.26 전입이 확인되고 보증금은 미상입니다. 따라서 배당 계산에 표시된 매수인 인수 0원만으로 권리 리스크가 완전히 해소됐다고 단정하지 말고, 입찰 전 보증금·점유관계와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
③ 현재 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가 2,475,571,700원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,213,030,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 849,121,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 594,384,700원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 용도의 실거래 가격과 비교할 근거 없이 단순히 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이 사건은 임차인 보증금이 미상이라 가격보다 권리확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,213,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,530,300원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 동문새마을금고 | 700,000,000원 | 700,000,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당 · 동문새마을금고 | 564,000,000원 | 498,499,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 채권 총액 1,264,000,000원 중 1,198,499,700원이 배당되고, 미배당액은 65,500,300원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 임차인 보증금은 미상이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며 일대는 상업지대로 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지는 연접해 있고 차량 통행이 용이하며 시내중심가에 위치합니다. 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 현황 이용. 기호(3, 4, 4-1)는 주택으로 이용 중입니다. 목록3은 공부상 창고·사무실·주택이나 현황은 주택입니다.
- 건물. 기호(3)는 사용승인일 1978.05.22, 기호(4)는 1977.06.11, 기호(4-1)는 1977.06.11 사용승인 후 2005.10.31 증축됐습니다.
- 면적 차이. 목록4의 2층 공부상 면적은 68.13㎡이나 실측면적은 약 79㎡입니다.
- 토지. 555.0㎡, 일반상업지역·대·주상기타이며 공시지가는 1,082,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·방화지구·시가지경관지구(중심)·역사문화환경보존지역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 목록1·2 지상의 조경수·담장·대문 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정애숙 보증금 확인. 2007.02.26 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리 해당사항없음과 선순위 전입 조사내용이 함께 존재하므로 최종 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 일괄·지분 매각범위 확인. 목록2 지분매각, 제시외 건물 포함 조건을 기준으로 실제 취득 범위를 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 목록3은 공부상 창고·사무실·주택이나 현황은 주택이고, 목록4 2층은 공부상 면적과 실측면적에 차이가 있습니다.
- 가격 판단 순서. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 임차인 인수 여부와 실제 부동산 가치 확인 후 응찰가를 산정하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 관심이 갈 수 있는 구간입니다. 하지만 이 사건은 권리분석 순서를 바꿔서는 안 됩니다. 정애숙의 2007.02.26 전입이 2021.08.10 말소기준보다 앞서고 보증금은 미상입니다. 따라서 대항력 가능·인수액 미상으로 두고 확인해야 합니다.
등기상 말소되는 권리와 배당표상 인수 0원은 긍정적이지만, 그것만으로 점유자의 보증금 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 49%라는 숫자를 가격 메리트로 확정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
