인수는 0원 계산, 그러나 ‘말소기준 재확인’이 먼저 — 비스타케이호텔 1001호

제주지방법원 2025타경8727. 서귀포시 법환동 비스타케이호텔 10층 1001호로, 감정평가상 이용상태는 호텔입니다. 소유자는 이상수이며 2017년 12월 4일 매매를 원인으로 2018년 1월 2일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 373,900,000원입니다. 현재 경매는 신용보증기금이 254,296,829원을 청구해 시작한 강제경매입니다.

현재 배당 산정은 2015년 10월 6일 완도소안수산업협동조합 근저당 252,792,000원을 말소기준으로 삼고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 전제대로라면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 그러나 2018년 1월 2일 을구에는 “1번 근저당권설정등기말소”도 기재되어 있어, 말소기준권리의 존속 여부와 실제 배당순위는 반드시 등기 원문 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 계산의 전제부터 확인

2016년 4월 22일 주식회사코스모앤컴퍼니 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2018년 1월 2일 해제를 원인으로 말소되었습니다. 현재 잔존하는 가등기로 보이지는 않지만, 담보가등기 여부를 포함한 성격과 말소 완료 상태는 원문으로 확인해야 합니다. 이후 2018년 북부산새마을금고 근저당 309,400,000원, 2025년 부산신용보증재단 및 중소기업은행 가압류, 신용보증기금의 경매개시결정은 현재 산정상 매각으로 소멸합니다.

② 점유·운영 관계 — 임차인보다 호텔 위탁운영 확인

확인된 임차인은 없습니다. 현장에서 만난 (주)그리핀나인 비스타케이 직원은 본 호실을 소유자로부터 위탁받아 숙박업소인 호텔로 운영하고 있으며, 별도의 임대차관계는 없다고 진술했습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 위탁운영 관계와 실제 객실 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 297,000,000원의 메리트는 확인되지 않았다

동일하거나 유사한 호텔 객실의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 최저매각가 297,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 등기에는 2015년 전선영의 거래가액 351,100,000원과 2017년 이상수의 거래가액 373,900,000원이 기록되어 있지만, 두 금액은 현재 시세를 직접 보여주는 최근 비교거래가 아닙니다.

현재 최저가가 과거 등기상 거래가액보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 호텔 객실형 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 일반 주거 실거래만으로 가격을 판단할 수 없고, 실제 이용·운영 조건과 개별 호실의 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다. 따라서 신건 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “시세 검증 전 보류”입니다.

④ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)

현재 배당 산정상 채권총액은 864,784,254원, 채권자 예상배당은 292,042,000원, 총 미배당은 572,742,254원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 강정동 김정문화회관 북동측 인근이며, 주변은 숙박시설·근린생활시설·주택 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 호텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수·냉난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
• 도로·토지. 북측으로 소로에 접하며, 숙박시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,316.5㎡, 공시지가는 1㎡당 1,097,000원입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며, 소로1류에 접합니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 도면 확인. 집합건축물대장 평면도상 호실 위치가 좌우 반전된 상태로 작성되어 있으며, 도면에는 호텔 객실 E-1형호실 12실 표시가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원문 대조. 2015.10.06. 완도소안수산업협동조합 근저당과 2018.01.02. “1번 근저당권설정등기말소”의 관계를 최신 등기부로 확인하세요.
• 가등기 말소 확인. 2016.04.22. 주식회사코스모앤컴퍼니 가등기의 성격과 2018.01.02. 말소 완료 여부를 확인하세요.
• 배당순위 재산정. 선순위 근저당의 존속 여부가 달라지면 현재 예상배당표도 달라질 수 있으므로 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
• 호텔 운영관계. (주)그리핀나인 비스타케이의 위탁운영 계약, 종료 및 객실 인도 조건을 확인하세요.
• 점유 재조사. 현장 진술상 별도 임대차관계는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 전입·사업자등록·점유자를 재확인하세요.
• 현재 시세 확인. 과거 등기상 거래가액만으로 신건 최저가의 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 호텔 객실의 최근 거래와 수익 조건을 확인하세요.
• 호실 위치 확인. 건축물현황도상 좌우 반전 기재가 있으므로 현장 호실과 공부상 1001호의 위치를 직접 대조하세요.
• 미납금 확인. 호텔 운영비·관리비 및 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관련 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건은 현재 계산만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 별도 임대차관계도 확인되지 않은 호텔 객실입니다. 그러나 권리분석의 출발점인 말소기준 근저당에 말소기재가 함께 존재하고, 신청채권자 신용보증기금은 감정가 전액 매각 가정에서도 배당이 0원입니다. 여기에 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거까지 확인되지 않아, 신건 최저가 297,000,000원에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

결론은 “인수는 0원 계산, 입찰은 보류”입니다. 최신 등기부에서 말소기준을 확정하고, 호텔 위탁운영·점유·호실 위치와 현재 거래가치를 확인한 뒤에야 비로소 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 인수액이 아니라, 권리 전제와 가격을 원문으로 다시 검증하는 것입니다.