제주지방법원 2025타경8776. 제주특별자치도 서귀포시 강정동에 있는 대규모 과수원과 농산물보관창고가 한꺼번에 매각되는 임의경매 사건입니다. 토지 면적은 19,977㎡이고, 지목과 토지이용상황 모두 과수원입니다. 건물은 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고시설로, 사용승인일은 1997.11.26입니다. 소유자는 농업회사법인 주식회사 강성, 경매개시결정 등기에 기재된 채권자는 서귀포새마을금고입니다.

감정가 6,721,346,750원에 출발한 물건은 4회 유찰됐고 현재 최저가는 1,613,795,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정가 대비 할인율은 실제 매매시장 대비 할인율과 다릅니다. 과수원은 면적, 농지 규제, 작물 상태, 창고 활용성, 접근도로, 매수자격에 따라 거래 가능 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 이 사건에는 농지취득자격증명과 등기권리 확인이라는 선행 과제가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 핵심

등기 이력에서 가장 먼저 구분할 것은 이미 말소가 확인되는 과거 근저당과 현재 효력을 별도로 확인해야 하는 근저당입니다.

2015.02.02 농협은행주식회사 명의로 설정된 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당은 2020.01.09 해지를 원인으로 말소등기가 존재합니다. 반면 같은 날 설정된 이푸른새마을금고 4,800,000,000원과 서귀포새마을금고 960,000,000원의 근저당은 채무자 변경과 근저당권 이전 이력까지 이어집니다.

매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 명세서상 별도 인수액은 0원으로 보지만, 이는 모든 권리관계 및 점유 문제가 최종 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 확인된 임차인 신고는 없으나, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 대항력 발생 가능성은 현장조사 및 관련 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 4회 유찰은 시세 할인 증거가 아니다

현재 최저매각가는 감정가의 약 24.01%입니다. 그러나 동일한 지역·용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가 1,613,795,000원이 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 감정가와 최저가의 차이는 경매절차상 가격 하락을 보여줄 뿐, 실제 환금 가능한 금액을 보장하지 않습니다.

후속 회차 금액은 추가 유찰이 발생할 경우의 가격 시나리오입니다. 실제 매각 여부나 향후 기일을 의미하지 않습니다.

이 물건이 4회 유찰됐다는 사실은 입찰수요와 가격 적정성을 신중하게 평가해야 한다는 신호입니다. 과수원 19,977㎡와 기존 창고를 일괄 취득해야 하고, 농지취득자격증명까지 요구되므로 일반 주거용 부동산보다 매수자격과 활용 목적의 제약을 크게 받을 수 있습니다. 반복 유찰의 구체적인 원인을 가격만으로 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,613,795,000원 가정)

현재 산출된 매각대금 배분은 집행비용 18,537,950원을 공제하고 1,595,257,050원을 소유자 잔여로 표시합니다. 그러나 신청채권자의 청구액이 4,798,927,920원이고, 근저당권 이력에도 거액의 채권최고액이 존재하는 점을 고려하면 이 잔여액을 실제 소유자 배당액으로 믿어서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 채권자 배당액이 0원으로 산출된 상태이며, 신청채권 및 근저당 관련 실제 채권 배당이 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제도 미반영이므로 소유자 잔여액과 채권자 미배당액은 실제 배당결과가 아닙니다.

④ 입지·토지·시설 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 제주SKFC 클럽하우스 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 펜션, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 북측 인근에 지방도 1136번, 남측 근거리에 지방도 1132번이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 19,977㎡, 지목과 토지이용상황은 과수원입니다. 부정형 토지이며 완경사 지형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역이며 공장설립제한지역, 하수도처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 수도공급설비와 접하는 것으로 표시돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 152,000원/㎡입니다. 공시지가는 거래시세나 경매 적정가격과 동일하지 않습니다.
• 창고시설. 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽과 바닥은 시멘트 노출, 창호는 샷시창호 등이며 기본전기시설이 설치돼 있습니다.
• 과수목. 감귤나무 및 방풍목 등이 소재하며, 목록 토지 위 과수목과 방풍목은 감정평가에 포함돼 있습니다.
• 환금성. 농지 취득자격과 사용목적, 기존 창고 활용성, 대규모 과수원 일괄 취득이라는 조건으로 인해 일반 주거용 부동산보다 매수자층이 제한될 가능성이 있습니다. 실제 거래가격과 매수수요는 추가 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 확보. 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않습니다. 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내에 발급하도록 안내돼 있으므로, 입찰 전에 해당 행정관서에 신청 가능 여부와 발급 요건을 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2020.01.09 설정된 두 근저당권의 현재 효력과 2026.01.21 근저당권 이전등기, 2025.09.22 경매개시결정의 관계를 최신 등기사항증명서로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 강정동 1951 토지를 포함한 공동담보 설정 이력과 월평동 531-2의 공동담보 일부소멸 이력이 있습니다. 토지·건물별 담보 범위와 실제 말소 관계를 대조해야 합니다.
• 채권자 배당 재계산. 서귀포새마을금고 청구액 4,798,927,920원과 근저당 관련 채권의 실제 배당순위 및 채권잔액을 확인하세요. 현재 소유자 잔여 표시액을 실제 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 일괄매각 범위 확인. 과수원, 창고, 과수목, 방풍목, 포함 제시외 건물과 제외 지상 물건을 현황도·감정평가서·매각물건명세서에서 각각 대조하세요.
• 농지 및 시설 활용성. 자연녹지지역과 공장설립제한지역 등 규제 조건 아래 실제 의도하는 영농·시설 활용이 가능한지 관할 행정관서에 확인해야 합니다.
• 점유관계 및 인도. 임대관계가 미상입니다. 현장점유자, 사용권원, 창고 관리주체, 과수원 경작관계 및 인도 가능성을 조사해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가의 24.01%라는 수치가 아니라, 유사 과수원 및 창고시설의 최근 실거래, 면적·접근성·이용제한 등을 기준으로 실질적인 매각 가능 가격을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획 및 농지 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “24%에 사는 것”과 “시세보다 싸게 사는 것”은 다르다

제주지방법원 2025타경8776의 현재 최저가는 1,613,795,000원입니다. 감정가 6,721,346,750원의 약 24.01%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 자체가 수익 기회를 입증하지는 않습니다.

매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 별도로 명시돼 있지 않은 점이 긍정적입니다. 그러나 2020년 근저당권의 말소·이전 관계, 임대관계 미상, 농지취득자격증명 필수 제출, 매각에서 제외되는 지상 물건이라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 예상배당 역시 채권자 배당이 제대로 반영되지 않아 현재 수치로 확정 판단할 수 없습니다.

4회 유찰된 대규모 과수원·창고는 일반적인 주거용 경매와 다른 기준으로 평가해야 합니다. 농지취득자격과 실제 사용 가능성, 등기권리의 효력, 현장 점유 및 시설 상태를 확인하고 시장의 실제 거래가격과 비교하는 과정이 먼저입니다. 가격 매력은 검증되지 않았고, 권리·절차상 확인 부담은 높습니다. 현재 결론은 저가 매수 확신이 아니라 입찰 전 정밀검증 필요입니다.