제주지방법원 2025타경8790. 서귀포시 동홍동 443-22의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 강제경매입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 158㎡, 건물은 등기상 단독주택 및 근린생활시설 104.04㎡이나 일반건축물대장과 현황은 단독주택 102.24㎡입니다. 제시외 건물과 목재펜스·담장·데크시설도 매각 또는 토지가격에 포함돼 있습니다.
가격은 감정가 344,502,000원에서 한 차례 유찰돼 241,151,000원으로 내려왔습니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 더 큰 문제는 점유자입니다. 전입일이 현존 근저당 설정일보다 앞서므로 실제 점유 개시일과 주민등록 유지, 임대차계약 및 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 443-22 · 제주특별자치도 서귀포시 문부로11번길 5 |
| 사건 분류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 158㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 공시지가 721,300원/㎡ |
| 건물 | 등기상 단독주택 및 근린생활시설 104.04㎡ · 건축물대장 및 현황상 단독주택 102.24㎡ · 지상 1층 |
| 구조 / 설비 | 시멘트블록조 목재트러스위슁글 및 패널위아스팔트슁글지붕 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 강경문 · 2019.01.11. 강범주 명의로 증여 취득 · 2024.02.14. 개명, 2025.06.18. 변경등기 |
| 감정가 / 최저가 | 344,502,000원 / 241,151,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 좌미혜 / 199,436,084원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목재펜스·담장·데크시설은 토지에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 현존 권리를 구분해야 한다
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 설정일이 빠른 권리라고 해서 현재도 살아 있는 권리는 아니라는 점입니다. 2002.01.23. 제주은행 근저당과 2003.12.20. 제주은행 근저당은 2009.05.28. 말소됐고, 2015.04.22. 위미농업협동조합 근저당도 2019.05.31. 말소됐습니다. 건물 등기상 현존하는 담보권은 2020.11.12. 서귀포동부새마을금고 근저당 220,000,000원입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영미 | 미상 | 2013.09.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 전 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 전입일은 2013.09.27.로, 건물 등기상 현존 근저당인 2020.11.12. 서귀포동부새마을금고 근저당보다 약 7년 빠릅니다. 다만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 지금 단계에서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 우위는 확인되지 않았다
현재 최저가는 감정가 344,502,000원의 70%인 241,151,000원입니다. 두 번째 유찰 시 168,805,700원, 세 번째 유찰 시 118,163,989원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 지역·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 비교가 없어, 어느 회차가 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
특히 이 물건은 공동주택의 표준화된 한 세대가 아니라 토지 158㎡와 단독주택, 제시외 건물, 펜스·담장·데크시설을 함께 취득하는 물건입니다. 건물의 등기상 용도·면적과 건축물대장 및 현황도 다르므로, 감정가 할인율보다 토지 가치·건물 상태·수선비·점유자 보증금을 합친 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
④ 매각범위·건물 현황 — 일괄매각과 공부 차이를 함께 확인
- 일괄매각. 동홍동 443-22 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 부대시설. 지상의 목재펜스·담장·데크시설은 거래관행을 고려해 토지가격에 포함돼 평가됐습니다.
- 용도 차이. 등기상 용도는 단독주택 및 근린생활시설이나 일반건축물대장과 현황상 용도는 단독주택입니다.
- 면적 차이. 등기상 건물면적은 104.04㎡, 일반건축물대장과 현황상 면적은 102.24㎡입니다.
- 이용상태. 감정 당시 단독주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 주위환경. 서귀포시노인복지회관 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대중교통 노선이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 토지형상. 평지의 사다리형 토지이며 소로각지에 해당합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구 25m 이하, 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 721,300원/㎡이며 토지면적은 158㎡입니다.
⑥ 배당 시뮬레이션 (매각가 241,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,176,114원 |
| 1. 제주은행 근저당 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 제주은행 가압류 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 제주은행 근저당 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 위미농업협동조합 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 5. 서귀포동부새마을금고 근저당 | 220,000,000원 | 99,974,886원 |
| 6. 신청채권자 좌미혜 | 199,436,084원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기재된 배당 산식상 총채권액은 556,436,084원, 채권자 배당액은 236,974,886원, 미배당액은 319,461,198원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 다만 표의 제주은행 근저당·가압류와 위미농업협동조합 근저당에는 이후 말소 기재가 있으므로 실제 배당순위와 금액은 최신 건물·토지 등기부 및 배당요구 종기 자료로 다시 계산해야 합니다. 점유자 보증금도 반영이 확정된 금액이 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건물·토지 최신 등기부 대조. 과거 공동담보 근저당의 말소 여부와 현재 현존 권리를 각각 확인해 말소기준권리를 확정하세요.
- 점유자 신분 확인. 송영미가 소유자 가족인지 임차인인지, 실제 점유 개시일과 현재 점유가 계속되는지 확인해야 합니다.
- 임대차 금액 확인. 계약서·보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 세대열람 및 현황 대조. 전입세대확인서, 주민등록 변동, 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 함께 대조하세요.
- 건물 면적·용도 확인. 등기 104.04㎡와 건축물대장·현황 102.24㎡의 차이, 근린생활시설 표기의 정리 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 실측. 별지 목록의 제시외 건물이 실제로 어떤 구조와 면적이며 사용승인·과세·철거 위험이 있는지 확인하세요.
- 현장 수선비 조사. 시멘트블록조 지상 1층 건물의 지붕·외벽·방수·난방 상태를 확인해 수선비를 응찰가에서 차감하세요.
- 실거래 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 보지 말고 동홍동 단독주택과 토지의 최근 거래를 비교하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 “보증금 미상”이 더 크다
이 물건은 감정가 344,502,000원에서 241,151,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 30% 할인된 물건이지만, 권리분석의 결론은 가격보다 점유자에게 달려 있습니다. 건물 등기상 과거 근저당은 말소됐고 현존 근저당은 2020.11.12. 설정됐는데, 송영미의 전입일은 2013.09.27.입니다. 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수를 0원으로 전제하면 안 됩니다.
더구나 등기상 건물 용도·면적과 건축물대장 및 현황이 다르고, 제시외 건물과 부대시설까지 포함되는 비표준 단독주택입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 원본 확인 전에는 입찰 보류, 송영미의 보증금과 정확한 말소기준권리가 확정된 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.