제주지방법원 2025타경8812. 서귀포시 대정읍 하모리 ‘제이드빌’ 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 강명돌 씨가 2018년 12월 21일 매매를 원인으로 2019년 1월 11일 거래가 239,600,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당 189,600,000원과 고혁원 근저당 40,000,000원이 설정됐습니다. 권리분석의 기준은 이 중 신한은행 근저당이며, 현재 남아 있는 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 상당히 내려와 있습니다. 감정가 249,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 85,407,000원, 즉 감정가의 34.3%입니다. 여기에 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산돼 권리상 실질취득도 85,407,000원입니다. 다만 제이드빌의 확인되는 실거래는 2023년 5월과 11월 두 건뿐이고, 단지 규모도 8세대입니다. 따라서 과거 거래가와 단순 비교한 할인율만으로 현재 시장가를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8812 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1259 제이드빌 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 비교면적 | 65.6811㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 강명돌 · 2019.01.11 소유권 이전 · 거래가 239,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 85,407,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 / 155,801,918원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019.01.11 신한은행 근저당권이며, 같은 날 설정된 고혁원 근저당 40,000,000원, 하나카드 가압류 5,214,849원, 국가 압류, 국민건강보험공단 압류 및 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래시점은 2023년
제이드빌은 총 8세대, 사용승인일은 2018.03.20입니다. 비교 면적 65.68㎡의 확인되는 실거래는 두 건으로, 2023년 5월 305,000,000원과 2023년 11월 285,000,000원입니다. 두 건 평균은 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 65.68㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.05 | 65.68㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 평균 | 65.68㎡ | 2건 | 295,000,000원 |
현재 최저가이자 권리상 실질취득액인 85,407,000원은 비교 평균 295,000,000원의 29.0% 수준이고, 최신 거래 285,000,000원과 비교해도 약 30% 수준입니다. 수치만 보면 할인폭이 매우 큽니다. 다만 거래 표본 자체가 2023년 2건에 그쳐 2026년 매각기일의 현재 시세와 환금성을 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,326원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 189,600,000원 | 83,469,674원 |
| 2. 근저당 · 고혁원 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,214,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,407,000원 가정 시 채권자 총 청구액 234,814,849원 중 83,469,674원이 배당되고, 미배당은 151,345,175원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 85,407,000원 | 83,469,674원 | 151,345,175원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,784,899원 | 58,308,771원 | 176,506,078원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 41,849,429원 | 40,696,139원 | 194,118,710원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 59,784,899원, 41,849,429원으로 낮아지고 채권자 미배당은 더 커지지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰로 가격이 낮아져도 별도의 임차보증금 인수가 붙어 실질취득액이 다시 올라가는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 하모리 소재 대정여자고등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·점포상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 중 2층 202호. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시 창호 등이며 기본 위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 724.0㎡의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 251,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 제이드빌은 총 8세대이고 확인되는 동일 면적 실거래는 2023년 2건입니다. 현재 물건도 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 85,407,000원은 2023년 실거래 평균의 29.0%지만, 비교 거래 시점이 오래됐습니다. 실제 입찰 전 현재 매물·거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 곤란해 통상적인 상태를 상정해 감정했습니다. 수리 범위와 실제 내부 상태가 가격 변수입니다.
- 환금성 확인. 총 8세대 다세대주택이고 3회 유찰 상태입니다. 취득가격뿐 아니라 향후 매도 가능성까지 함께 판단해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준은 2019.01.11 신한은행 근저당이며, 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현재 시세와 환금성”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 85,407,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.
가격만 놓고 보면 감정가 249,000,000원의 34.3%, 비교 실거래 평균 295,000,000원의 29.0% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 제이드빌은 8세대 다세대이고 확인되는 거래가 2023년 두 건뿐이며 현재 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 내부도 폐문으로 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮고 가격 할인은 크지만, 현재 시세·내부 상태·환금성을 확인한 뒤 접근할 물건”입니다. 낮아진 최저가 자체보다, 실제로 다시 팔 수 있는 가격을 어디에 잡느냐가 입찰가 결정의 핵심입니다.
