174,300,000원
0원
제주지방법원 2025타경8812. 서귀포시 대정읍 하모리 제이드빌 2층 202호, 전용 65.6811㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 249,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 174,300,000원입니다. 소유자 강명돌은 2018.12.21 매매를 원인으로 2019.01.11 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 239,600,000원입니다.
권리분석 결과만 보면 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 제공된 말소기준 분석은 2018.04.06 제주시농업협동조합 근저당을 기준으로 삼고 있지만, 같은 등기에는 2019.01.11 해당 근저당의 일부포기·말소 기록이 함께 나타납니다. 실제 말소 범위와 공동담보 관계에 따라 배당 구조의 해석이 달라질 수 있으므로, 현재 등기사항전부증명서 원문과 매각물건명세서를 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8812 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1259 제이드빌 2층 202호 도로명: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 동일하모로149번길 21-3 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 65.6811㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 제이드빌 · 8세대 · 2018.03.20 |
| 소유자 | 강명돌 · 단독소유 · 2018.12.21 매매 · 거래가액 239,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 / 155,801,918원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 · 제주지방법원 서귀포등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 원문 확인
말소기준으로 분석된 권리는 2018.04.06 설정된 제주시농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,320,000,000원이며 공동담보목록 제2018-356호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 189,600,000원, 고혁원 근저당 40,000,000원, 압류와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본은 2건
제이드빌 전용 65.68㎡에서 확인되는 거래는 2건입니다. 2023.05 4층이 305,000,000원, 2023.11 4층이 285,000,000원에 거래됐고, 평균은 295,000,000원입니다. 현재 최저가 174,300,000원은 이 평균의 59.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 65.68㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.05 | 65.68㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 평균 | 65.68㎡ | 2건 | 295,000,000원 |
표면상 가격 차이는 분명합니다. 감정가 249,000,000원도 거래 2건의 평균보다 낮고, 현재 최저가는 2023.11 거래가 285,000,000원과 2023.05 거래가 305,000,000원보다 낮습니다. 다만 제이드빌은 전체 8세대이고 확인 거래도 2건뿐이며, 두 거래 모두 4층이고 경매 대상은 2층입니다. 따라서 295,000,000원을 현재 확정 시세로 단정하거나 그 차액 전부를 수익으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 제주시농업협동조합 근저당 | 1,320,000,000원 | 171,059,800원 |
| 신한은행 근저당 | 189,600,000원 | 0원 |
| 고혁원 근저당 | 40,000,000원 | 0원 |
| 삼성카드 가압류 | 5,147,627원 | 0원 |
| 신한카드 가압류 | 6,403,756원 | 0원 |
| 롯데카드 가압류 | 5,938,239원 | 0원 |
| 롯데캐피탈 가압류 | 9,105,052원 | 0원 |
| 제주신용보증재단 가압류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 제주은행 가압류 | 5,257,512원 | 0원 |
| 하나카드 가압류 | 5,214,849원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 1,616,667,035원, 예상 배당액은 171,059,800원, 미배당액은 1,445,607,235원입니다. 신청채권자 청구금액 155,801,918원도 현재 시나리오에서는 배당 0원으로 표시됩니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 손실이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 표에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 174,300,000원 | 171,059,800원 | 1,445,607,235원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,009,999원 | 119,501,859원 | 1,497,165,176원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,406,999원 | 83,469,673원 | 1,533,197,362원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만, 임차보증금이나 선순위 권리를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 실질취득액 감소이며, 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 대정여자고등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·점포상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 기본 위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 부정형 평지의 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구 20미터 이하·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 724.0㎡, 공시지가는 251,100원/㎡입니다.
- 환금성. 제이드빌은 8세대이며 확인 거래는 2건입니다. 대단지 아파트보다 거래 빈도와 비교표본이 제한될 수 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원문 대조. 2018.04.06 제주시농업협동조합 근저당과 2019.01.11 일부포기·말소의 대상 및 효력을 현재 등기 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 1,320,000,000원은 공동담보목록 제2018-356호와 연결돼 있습니다. 다른 공동담보 물건의 배당과 채권잔액을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 기재는 없지만 현장조사 당시 부재·폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정은 유사물건·건축물현황도·탐문·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정했습니다. 내부 하자와 수리비를 별도로 점검하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재검증. 확인 거래는 2023.05와 2023.11의 2건이며 모두 4층입니다. 2층 대상물건의 현재 가치와 직접 동일시하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 전체 8세대이므로 매수자층과 거래 빈도가 제한될 가능성을 반영해 보수적으로 출구가격을 산정하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리 원문 확인이 선행돼야 한다
현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 174,300,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 확인 거래 평균 295,000,000원 대비 최저가 비율도 59.1%로 가격 숫자만 보면 여유가 있습니다.
그러나 이 사건은 “최저가가 낮다”는 이유만으로 바로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 거래표본은 2023년 2건뿐이고, 8세대 소규모 다세대이며, 감정 당시 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 무엇보다 말소기준으로 계산된 제주시농업협동조합 근저당에 2019.01.11 일부포기·말소 기재가 존재합니다. 인수 0원은 긍정적이지만, 말소기준권리와 공동담보 상태를 원문으로 확정한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 결론은 가격은 조건부 합격, 권리 원문 확인은 필수입니다.