제주지방법원 2025타경8865. 제주 추자면 대서리 17의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 기호(2)는 1층 소매점 및 주택, 2층 주택, 기호(3)은 점포로 이용 중입니다. 토지는 대지 225㎡이고 계획관리지역·자연취락지구에 속합니다. 감정가 267,471,080원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 131,061,000원입니다.
권리의 출발점은 1996.07.06. 설정된 추자도수산업협동조합의 채권최고액 250,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤 현재 존속하는 사천수산업협동조합 등 가압류와 국민건강보험공단 압류, 2025.09.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실무상 핵심은 등기권리보다 점유관계와 제시외 건물의 위치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8865 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 추자면 대서리 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 1층 소매점 및 주택, 2층 주택 · 기호(3) 점포 |
| 토지 | 대 225㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,471,080원 / 131,061,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 추자도수산업협동조합 / 332,781,036원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 1996년 근저당이 말소기준
말소기준은 1996.07.06. 추자도수산업협동조합 근저당권입니다. 등기부에 현재 남아 있는 2023년 이후 가압류·압류, 2025년 가압류와 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2020년 신용보증기금·제주은행 가압류, 2022년 양보빈 가압류와 2023년 강제경매개시결정, 2024년 지의삼 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신선건업 주식회사 | 2023.02.16 | 보증금 미상 · 차임 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김효진 | 2000.07.27 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. 신선건업 주식회사의 전입일 2023.02.16., 김효진의 전입일 2000.07.27. 모두 말소기준일 1996.07.06.보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 김효진은 2025.10.15. 배당요구를 했습니다. 다만 두 점유자 모두 보증금이 확인되지 않아 임대차 금액과 점유 범위는 원문 서류와 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 일괄매각·제시외 건물 — 현황 확인이 핵심
이 사건은 일괄매각이며, 감정평가서상 제시외 건물도 포함됩니다. 제시외 건물은 주택 48.74㎡, 창고 및 다용도실 34㎡, 창고 13.6㎡, 주방 14㎡, 비가림 5㎡, 보일러실 3.3㎡, 현관 및 보일러실 7.8㎡입니다.
또 등기사항증명서에는 이 토지 지상에 박막동 소유의 목조 아연즙 평가건 본가 건평 11평 건물이 등기되어 있으나, 현황상 본건 지상에는 소재하지 않는 건물로 판단됐습니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당 없다고 명시되어 있습니다.
④ 배당 구조 (매각가 131,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,854원 |
| 1. 근저당 · 추자도수산업협동조합 | 250,000,000원 | 128,426,146원 |
| 2. 가압류 · 사천수산업협동조합 | 678,215,838원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 144,887,979원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 5,100,997원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제주시수산업협동조합 | 26,978,541원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 추자도수산업협동조합 | 19,932,284원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 133,097,445원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 노선웅 | 115,837,497원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 추자도수산업협동조합 | 50,015,734원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,634,854원을 제외한 128,426,146원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 이후 채권자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 전체 채권액 1,424,066,315원 대비 미배당액은 1,295,640,169원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 49%인 131,061,000원입니다. 3회 유찰 시 91,742,700원, 4회 유찰 시 64,219,889원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 추자초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 도서지역 내 주택지대입니다.
- 교통. 도서지역으로의 접근은 다소 불편하나, 지역 내에서는 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기호(2)는 1층 소매점 및 주택, 2층 주택이고 기호(3)은 점포로 이용 중입니다.
- 토지. 대지 225㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 401,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 역사문화환경보전지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 기호(2)는 벽돌조 슬래브지붕 지상 2층, 기호(3)은 블록조 스레트지붕 지상 1층입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 도서지역 접근성, 주거·상업 혼합 이용, 제시외 건물과 인접지 경계 확인 필요성을 감안하면 일반적인 주거 전용 물건보다 매수층 판단에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 신선건업 주식회사와 김효진의 실제 사용 부분이 모두 미상입니다. 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임대차 금액 확인. 두 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 신선건업 주식회사는 차임 250,000원이 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물 위치 확인. 제시외 건물 일부가 인접지 대서리 22 양지상에 속하는 것으로 보이므로 지적도·현황·경계를 대조해야 합니다.
- 타인 명의 등기건물 확인. 박막동 소유 건물이 등기되어 있으나 현황상 본건 지상에 소재하지 않는 것으로 판단된 사항을 원본과 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 267,471,080원과 최저가 131,061,000원의 차이만으로 저가 매수 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현황과 환금성
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 1996.07.06. 근저당이 말소기준이고 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 두 점유자의 전입일 역시 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 소매점·주택·점포가 섞인 이용형태이고, 일괄매각되는 제시외 건물 중 일부가 인접지 대서리 22 양지상에 속하는 것으로 보입니다. 여기에 도서지역 접근성과 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 따라서 감정가의 49%라는 할인율만 보고 접근하기보다는 제시외 건물의 실제 경계, 점유자의 사용 부분, 도서지역에서의 재매각 가능성을 먼저 확인하는 사건입니다. 권리 인수는 낮지만 현황조사 난도는 높은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
