제주지방법원 2025타경8938. 애월읍 유수암리 726의 토지와 펜션포라리스 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2~4 모두 상업용(펜션)이고, 토지면적은 2,347㎡, 지목은 잡종지이며 현황 일부는 대지로 이용되고 있습니다. 현재 회차 최저매각가는 902,010,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 다만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 실거래 시세 자료는 없으므로, “반값이니 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
등기상 말소기준권리는 2005.12.07 한림수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 650,000,000원입니다. 이후 설정된 현재 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 주거 용도의 점유자 ‘회사’는 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하고, 별도로 매각에서 제외되는 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8938 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 726 · 펜션포라리스 제비동호 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암동3길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 상업용(펜션) |
| 소유자 | 정성용 · 단독소유 |
| 토지 | 2,347㎡ · 잡종지 · 현황 일부 대지 · 계획관리지역 |
| 건물 | 기호 2·3 일반목구조 2층 · 기호 4 일반목구조 1층 · 사용승인일 2005.11.11 |
| 감정가 / 최저가 | 1,840,835,040원 / 902,010,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이드상사 / 41,137,209원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐지만 확인 과제가 남는다
말소기준은 2005.12.07 설정된 한림수산업협동조합 근저당권입니다. 현재 경매개시결정과 주식회사 제이드상사의 53,000,000원 근저당권 등은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 김성흡의 195,000,000원 근저당권, 박민철의 45,000,000원 전세권, 서영준의 60,000,000원 전세권, 사회복지법인월드비전의 70,000,000원 전세권 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 주거 용도의 점유자 ‘회사’가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 액수나 확정일자가 없는 상태에서 대항력 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정해서도 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션과 명세서에는 명시적인 매수인 인수권리가 없지만, 이 점유자의 전입일·점유 개시 시점·보증금·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 902,010,000원으로 완전히 고정해 보는 것도 주의가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율로 읽으면 안 된다
현재 최저가는 902,010,000원으로 감정가 1,840,835,040원의 49%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 이 49%를 곧바로 시장가 대비 51% 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 특히 펜션과 토지를 함께 취득하는 물건은 아파트처럼 표준화된 동일평형 실거래 비교가 어렵고, 토지의 이용상태·제시외 건물·영업시설·현황 차이가 가격에 크게 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 902,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,420,100원 |
| 1. 근저당 · 한림수산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 전세권 변경 · 10-2번 | 미상 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사제이드상사 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,589,900원 |
현재 회차에서는 배당 계산에 반영된 채권 703,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 187,589,900원으로 계산됩니다. 전세권 변경등기는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 명시 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 기호 2~4 모두 상업용 펜션으로 이용 중입니다. 기호 2·3은 일반목구조 2층, 기호 4는 일반목구조 1층이며 사용승인일은 2005.11.11입니다.
- 입지. 유수암운동장 남동측 인근으로, 농경지·단독주택·소규모 상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통 버스 노선과 지방도가 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 2,347㎡의 잡종지이며 현황 일부는 대지입니다. 평지·부정형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급이 포함됩니다. 공시지가는 209,300원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 펜션과 토지를 함께 취득하는 상업용 물건입니다. 임대관계도 미상으로 평가돼 있어 실제 운영상태와 수익성은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. ‘회사’의 실제 점유 주체, 전입신고일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 우선변제 가능성을 확정해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 매각에서 제외되는 제시외 건물의 위치·소유자·건축 시기·토지와의 소유관계를 대조해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 일부는 포함되지만 감정평가서상 ㄱ, ㅇ 건물과 그네의자 2기, 전기차 충전시설은 매각 제외입니다. 현장에서 포함·제외 물건을 구분해야 합니다.
- 토지 면적과 현황. 토지대장 2,347㎡, 일반건축물대장 대지면적 1,697㎡, 건축물현황도상 체험농장 668㎡ 표시를 원본 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 건축물 현황. 목록 2·3의 지붕은 공부상 금속기와지붕이나 현황 강판지붕, 목록 4는 공부상 금속기와지붕이나 현황 아스팔트 슁글지붕입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 펜션 영업가치·토지가치·건물 상태를 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 무엇을 함께 사는지다
이 물건은 감정가 1,840,835,040원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 902,010,000원까지 내려왔습니다. 등기 순위만 보면 2005년 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 정리되는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 할인율만 보고 안전형으로 분류하기에는 확인해야 할 변수가 많습니다.
주거 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 매각에서 제외되는 제시외 건물에는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 명시적 경고가 있습니다. 토지와 건축물의 공부·현황 차이도 존재합니다. 더구나 최근 실거래 시세가 없어 902,010,000원이 실제 시장가보다 싼지도 검증되지 않았습니다. 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리와 물적 범위를 먼저 확정해야 하는 실사형 펜션 경매”입니다.
