제주지방법원 2025타경8962. 제주시 한림읍 한림리 ‘유성빌라’ 비동 3층 303호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 건물은 철근조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 규모이며 대상은 3층 303호입니다. 소유자는 김승옥으로, 2011년 5월 30일 거래가액 40,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 최저매각가는 64,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 가격이 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 투자 메리트를 인정할 수는 없습니다. 동일 면적의 최신 실거래 비교값이 없고, 1992년 6월 25일 사용승인된 48세대 규모 빌라인 만큼 실제 내부 상태와 수선비, 거래 유동성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 1525 비동 3층 303호 도로명: 제주특별자치도 제주시 한림읍 문교길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 대상 면적 70.08㎡ |
| 건물 / 단지 | 유성빌라 · 48세대 · 1992.06.25 사용승인 · 지하 1층 / 지상 4층 중 3층 |
| 소유자 | 김승옥 (2011.05.30 소유권 취득 · 거래가액 40,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사제주은행 / 91,749,445원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 기준권리 원본 대조 필요
임차인은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산상 대항력 임차인의 보증금 승계나 임차권 인수는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 제공된 권리분석에서는 1999년 11월 10일 한림농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 산정하고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 처리했습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 ‘저렴’ 판정 불가
최저가는 감정가 92,000,000원의 70%인 64,400,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 45,080,000원, 3회 유찰 시 31,555,999원으로 산정돼 있습니다. 매수인 인수액이 0원이라는 계산을 적용하면 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 64,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 45,080,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 31,555,999원 | 0원 |
다만 확인 가능한 동일 면적 실거래가가 없어 64,400,000원이 최근 시세보다 낮은지는 판정하기 어렵습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 나타나며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 근저당 · 한림농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사제주은행 | 42,484,000원 | 20,840,800원 |
| 3. 가압류 · 제주양돈축산업협동조합 | 21,415,890원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한림신용협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 북제주새마을금고 | 22,837,659원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 채권자 표시 등기 | 95,098,065원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사제주은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 369,835,614원 중 예상 배당액은 62,840,800원이며 미배당액은 306,994,814원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 1999년 근저당의 말소 기록과 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림초등학교 남측 인근으로 학교, 단독·공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 왕복 4차선 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 폭 약 8m, 남서측 폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 샷시창이며 기본 급·배수, 위생, 전기 및 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지이며 주상용 건부지입니다. 토지면적은 2,344㎡, 공시지가는 307,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며, 교육환경 절대·상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 48세대, 1992년 사용승인 빌라로 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 1999년 한림농업협동조합 근저당이 2022년 말소된 기록과 현재 배당계산의 기준권리가 일치하는지 등기부·매각물건명세서로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 누수, 결로, 보일러, 배관, 전기설비와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현재 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 시세 현장조사. 동일 면적 최신 실거래 비교가 어려우므로 인근 중개업소의 실제 매물가·거래 가능가·수리 상태별 가격을 확인하세요.
- 명도 비용. 소유자 또는 제3자 점유 여부에 따라 인도명령·이사 협의와 기간이 달라질 수 있습니다.
- 체납 비용. 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 및 지방세 관련 체납 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용 제한. 교육환경보호구역과 건축계획심의대상구역 등 제한이 향후 용도변경·증축·재건축 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 계산만 보면 임차인 인수도 없고 매수인 승계액도 0원이라 권리 부담은 단순해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 계산표 밖에 있습니다. 1999년 근저당이 2022년에 말소된 등기 기록과 말소기준권리 산정이 충돌하는 부분을 원본으로 해소해야 하고, 현장조사 당시 내부를 확인하지 못해 수선비도 알 수 없습니다.
최저가 64,400,000원은 감정가의 70%지만, 최신 실거래 비교 없이 이를 시세 할인으로 해석할 근거는 부족합니다. 인수액은 낮지만 확인해야 할 항목은 많고, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건입니다. 등기·점유·내부 상태·현장 시세를 모두 확인한 뒤 보수적인 입찰 상한을 정하는 접근이 적합합니다.