제주지방법원 2025타경8992. 제주국제학교아이비스127 제202동 제1·2·3층 제4호로, 감정평가상 연립주택으로 1층·2층·3층을 하나의 호로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 김종분이며, 2024.08.09 주식회사신한은행 근저당권 440,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사베스트인베스트대부 근저당권 135,000,000원, 인천신용보증재단 가압류 62,206,000원과 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서는 구조가 비교적 명확합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 선순위 신한은행 근저당권은 채권최고액 440,000,000원에 비해 현재 최저가가 낮아 전액 배당되지 않으며, 뒤 순위 채권도 배당 부족이 발생합니다. 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액으로 제시되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8992 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 3391 제주국제학교아이비스127 제202동 제1,2,3층 제4호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 1층, 2층, 3층을 하나의 호로 이용 중 |
| 소유자 | 김종분 |
| 소유권 취득 | 2024.08.09 · 거래가액 700,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 311,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 95,962,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2023.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인 보증금이나 대항력 임차인은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로 임차인 인수액을 별도로 계산할 사안은 없으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 비교 — 60.7%지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
제시된 제주국제학교아이비스127의 최근 거래는 3건이고, 최근 12개월 평균은 513,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 480,000,000원입니다. 현재 최저가 311,640,000원은 최근 12개월 평균의 60.7%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 98.95㎡ | 2 | 480,000,000원 |
| 2025.06 | 99.13㎡ | 2 | 469,000,000원 |
| 2025.06 | 98.95㎡ | 2 | 590,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 513,000,000원 |
비교 가능한 최신 거래금액 자체만 보면 480,000,000원이고 최근 12개월 평균은 513,000,000원입니다. 현재 최저가 311,640,000원은 이 금액들보다 낮지만, 면적 불일치가 확인된 상태이므로 단순 가격 차이만으로 높은 가격 가점을 주기 어렵습니다. 감정가 636,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 311,640,000원까지 내려왔다는 사실과 별도로, 대상 호의 실제 상품가치를 독립적으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,162,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 440,000,000원 | 306,477,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사베스트인베스트대부 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 62,206,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 637,206,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 306,477,040원이고 미배당은 330,728,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 311,640,000원 | 306,477,040원 | 330,728,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 218,148,000원 | 214,293,928원 | 422,912,072원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 152,703,600원 | 149,765,750원 | 487,440,250원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 채권의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 하락은 대항력 임차인 보증금이 인수액으로 이동하는 구조가 아니라, 채권자 미배당이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제주시 한경면 청수리 산양보건진료소 남동측 원거리에 위치하며, 일대는 공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 1층·2층·3층을 하나의 호로 이용 중이며 다락이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크마감지붕 건물이며 사용승인일은 2023.09.22입니다.
- 도로. 남측 폭 약 10m, 서측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급·지하수자원보전4등급·하수처리구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 123,200원/㎡이며 토지는 평지·자루형, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적부터 원본 대조. 비교 실거래는 약 98.95㎡·99.13㎡이나 가격 자료상 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 할인율을 입찰가에 바로 적용하지 마세요.
- 1·2·3층 일체 이용 확인. 감정상 1층·2층·3층을 하나의 호로 이용하고 있으므로 내부 연결 구조와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 관련 원본을 입찰 전에 재확인하는 편이 안전합니다.
- 다락 확인. 다락이 소재하므로 실제 상태와 이용 범위를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 330,728,960원은 크지만 제시된 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모 자체를 낙찰자 승계액으로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰 직전 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 ‘비교 가능성’ 확인이 먼저
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권이 없어 권리 측면에서는 비교적 단순한 안전형입니다. 현재 최저가는 311,640,000원으로 감정가 636,000,000원의 49%까지 내려왔고, 제시된 최근 12개월 거래 평균 513,000,000원 대비 60.7%입니다.
하지만 가격 판단의 핵심은 이 60.7%가 아닙니다. 실거래 표본과 대상의 면적이 일치하지 않고, 대상은 감정상 1층·2층·3층을 하나의 호로 사용하는 연립주택입니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 싸다”보다 “이 호와 정말 비교 가능한 가격인가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 입찰가는 동일 조건의 현장 가치와 실제 이용상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.
