제주지방법원 2025타경9100. 서귀포시 강정동에 자리한 숙박시설 ‘호텔랑주’와 그 부지의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 440.7㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 5층으로 호텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 최초 감정가가 32억 원을 넘지만 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가가 7억 원대로 내려왔습니다. 숫자만 보면 대폭 할인된 부동산처럼 보입니다.
하지만 감정가 대비 할인율과 현재 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 최근 숙박시설 매매사례나 실제 영업수익을 확인하지 못한 상태에서 이 가격이 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 더욱 중요한 것은 권리 흐름입니다. 등기상 과거 근저당권과 그 권리이전 관계를 정밀하게 살피지 않으면 매각에 따른 권리소멸 범위뿐 아니라 실제 배당순위도 잘못 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 160-2 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 23-3 |
| 물건종류 | 숙박시설(호텔) + 토지 · 일괄매각 |
| 현장표시 | 호텔랑주 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 토지 | 440.7㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 |
| 소유자 | 김영민 (2020.02.17. 소유권 취득 · 거래가액 2,119,474,000원) |
| 감정가 | 3,220,435,400원 |
| 최저매각가 | 773,227,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 청구금액 | 2,320,727,729원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 조경수 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당부터 확인해야 한다
제시된 말소기준은 2020.07.22. 문창민 근저당권으로, 채권최고액은 144,000,000원입니다. 이 기준에 따르면 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 앞선 2019.09.18. 대림동새마을금고 근저당권은 채권최고액이 2,340,000,000원에 이릅니다.
원권리의 실제 존속 여부와 이전·근질권의 효력을 확인하지 않고 2020년 문창민 근저당권이 확정적인 최선순위라고 판단해서는 안 됩니다. 2019년 근저당권의 현재 상태, 말소 이력, 공동담보 관계와 실제 피담보채권을 등기사항전부증명서 원본 및 경매기록으로 대조해야 합니다.
특히 2019년 근저당권은 단순히 금액만 큰 권리가 아닙니다. 2024년에 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정이 기록되고, 같은 채권양수인이 2025년 경매를 신청한 흐름이 확인됩니다. 이는 배당관계와 말소기준권리 판단을 함께 검증해야 하는 이유입니다. 등기상 앞선 근저당권이 존재한다고 해서 자동으로 매수인이 인수하는 것은 아니지만, 실제 존속과 소멸 여부를 확인하지 않은 채 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다
현재 최저가는 773,227,000원으로, 감정가 3,220,435,400원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 이력이 이 가격에 반영되어 있습니다. 다만 본건의 가치를 판단하려면 인근 숙박시설 매매가격, 객실 운영상태, 영업수익, 유지보수비와 공실 위험 등을 함께 검토해야 합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 3,220,435,400원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 773,227,000원 | 4회 유찰 · 감정가 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 541,258,900원 | 가정 시나리오 · 감정가 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 378,881,230원 | 가정 시나리오 · 감정가 11.76% |
| 2020년 소유권 취득가 | 2,119,474,000원 | 과거 거래가 · 현재 시세 아님 |
소유자 김영민의 2020년 취득 당시 거래가액은 2,119,474,000원입니다. 현재 최저매각가가 이 거래가격보다 상당히 낮지만, 과거 취득가는 현재의 적정 시장가치를 보증하지 않습니다. 호텔의 실제 영업상태, 시설 노후도, 객실 내부 상태와 자산의 환금성이 달라졌을 가능성을 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 773,227,000원 가정 · 권리순위 검증 전)
아래는 문창민 근저당권을 배당 대상으로 반영한 단순 배당 추정입니다. 집행비용을 공제하고 문창민 근저당권 채권최고액을 배당하면 상당한 잔여금이 발생하는 계산입니다. 다만 신청채권자의 담보권 이전 이력과 청구금액이 배당에 제대로 반영됐는지 확인되지 않아, 실제 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,132,270원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 문창민 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 계산상 잔여 · 소유자 교부 | — | 619,094,730원 |
| 합계 | — | 773,227,000원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 위 잔여금은 제한된 채권을 반영한 계산상 금액일 뿐, 소유자가 실제로 수령할 금액이 아닙니다. 기존 근저당권의 존속·이전 및 배당순위 확인에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
이는 신청채권자의 권리와 배당순위가 충분히 반영됐는지 의문을 낳습니다. 엠씨아이대부가 이전받은 을구 3번 근저당권과 근질권 관계를 반영해 배당표를 다시 검토해야 합니다. 따라서 소유자 잔여금과 채권자 미배당액은 현재 단계에서 확정적인 법률·경제적 결과가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 권리검토는 그대로
| 회차 | 최저가 | 계산상 인수 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 773,227,000원 | 0원 | 619,094,730원 |
| 5회 유찰 가정 | 541,258,900원 | 0원 | 389,446,311원 |
| 6회 유찰 가정 | 378,881,230원 | 0원 | 228,776,893원 |
계산상 인수금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 하지만 이는 확인된 권리만을 반영한 가정이며, 임대차·점유 및 선순위 담보권의 실제 존속·소멸 여부를 검증한 결과와 동일하지 않습니다. 최저매각가가 추가 하락하더라도 이 검증사항은 사라지지 않습니다. 특히 숙박시설에서는 시설 운영과 인수 이후의 추가 지출도 총취득비용 판단에 영향을 미칩니다.
⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포경찰서 남측 인근에 있으며, 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재하는 일반상업지대입니다. 호텔 및 상업시설 이용에 적합한 입지인지는 실제 유동인구와 숙박 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물로, 외벽은 샌드스톤 등, 창호는 새시창 등입니다. 위생·급배수설비, 보일러 난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재 및 폐문으로 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 객실·설비의 실제 상태, 보수 필요성 및 운영 가능 여부를 현장에서 검증해야 합니다.
- 토지·규제. 토지면적 440.7㎡, 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 폭 8m 미만 소로3류에 접하고 있으며 하수처리구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 875,700원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 숙박시설 전체의 현재 시장가격이나 경매 낙찰 적정가를 나타내는 수치는 아닙니다.
- 부속물. 토지 지상 조경수는 평가에 포함됐습니다. 지상변압기는 감정평가 시 한국전력공사 소유로 조사되어 매각 대상과 소유관계를 구분해야 합니다.
- 공부·위반사항. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 건물의 실제 이용과 시설 상태는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설은 운영수익 및 시설상태에 따라 매수자의 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 4회 유찰 이력과 비교 가능한 최근 거래가격의 부재를 감안하면 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2019년 근저당권 원본 확인. 대림동새마을금고의 을구 3번 근저당권이 실제로 존속하는지, 말소 여부 및 2024년 엠씨아이대부로의 이전등기와 근질권 설정 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 2020.07.22. 문창민 근저당권을 기준으로 한 판단이 등기 전체 이력과 일치하는지 확인하세요. 선행 권리가 유효하다면 말소기준 및 배당순위 판단이 달라질 수 있습니다.
- 신청채권 배당 검증. 엠씨아이대부의 청구금액 2,320,727,729원이 배당 계산에서 0원 지급으로 표시된 이유를 확인해야 합니다. 소유자 잔여금 추정치도 재산정 대상입니다.
- 임대차·점유 조사. 실제 호텔 운영자, 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 영업시설 사용관계를 조사하세요. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 인수 위험이 없다고 확정하지 마세요.
- 내부 실사. 객실과 부대시설, 승강기, 난방·급배수설비 및 유지보수 필요성을 확인해야 합니다. 감정 당시 내부 확인이 어려웠던 점을 특히 유의하세요.
- 영업수익 검증. 호텔의 실제 매출, 객실 가동률, 운영비와 수선비, 영업 인허가 및 운영 지속 가능성을 검토한 뒤 적정가를 산정하세요.
- 토지·부속시설 경계. 조경수 포함 평가와 한국전력공사 소유 지상변압기 사항을 확인하고, 토지·건물 일괄매각 범위에 착오가 없도록 살펴야 합니다.
- 입찰 조건 재확인. 매각기일 2026.11.03.의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금, 매각물건명세서 및 변경·정정사항을 법원 공고 원본에서 확인하세요.
- 총투자금 보수적 산정. 낙찰대금 이외의 취득비용과 시설 보수비, 운영 재개 비용, 명도 및 관리비 위험을 반영해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 24.01%입니다. 감정가 3,220,435,400원이 4회 유찰 끝에 773,227,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대폭 유찰되었다는 사실만으로 저평가된 투자물건이라고 판단할 수는 없습니다.
현재 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 표시되어 있습니다. 반면 2019년 설정된 2,340,000,000원 근저당권의 처리와 2024년 권리이전·근질권 설정, 2025년 임의경매 신청 사이의 관계는 반드시 원본 대조가 필요합니다. 배당 계산 역시 신청채권액 2,320,727,729원에 대한 지급이 0원으로 표시되어 있어 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
여기에 호텔 내부 확인 곤란, 임대관계 미상, 4회 유찰 및 현재 시세 검증 부족이 겹칩니다. 권리관계가 정리되고 운영·시설 상태를 확인하기 전에는 최저매각가가 낮다는 이유로 응찰하기 어렵습니다.
결론은 가격 메리트 판단 보류, 선순위 권리와 배당 재검증 우선. 이 사건은 최저가보다 실제로 무엇을 인수하고, 어떤 상태의 호텔을 취득하는지가 투자 성패를 좌우합니다.
