제주지방법원 2025타경9100. 서귀포시 강정동 160-2 토지 440.7㎡와 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물을 일괄매각하는 숙박시설 물건입니다. 건물은 현재 호텔로 이용 중이고 현장 표시는 호텔랑주입니다. 소유자 김영민은 2020.02.17. 이 부동산을 거래가액 2,119,474,000원에 취득했습니다.
등기 흐름에서는 2013년과 2016년 우리은행 근저당이 먼저 설정됐지만, 두 권리는 2019.09.19. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 핵심은 2019.09.18. 설정된 대림동새마을금고의 채권최고액 2,340,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.07.26. 엠씨아이대부 주식회사로 이전됐고, 엠씨아이대부가 2025.11.18. 현재 사건의 임의경매를 신청했습니다.
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없다고 기재돼 있어 등기상 권리는 비교적 정리된 편입니다. 그러나 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 건물 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상입니다. 신고된 임차인은 없더라도 실제 점유자와 임대차관계를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정할 수 없으며, 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 현장조사를 진행하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 160-2 · 제주특별자치도 서귀포시 김정문화로27번길 23-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 호텔로 이용 중 · 현장 표시 호텔랑주 |
| 토지 / 건물 | 대 440.7㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 |
| 소유자 | 김영민 (2020.02.17. 매매, 거래가액 2,119,474,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 3,220,435,400원 / 2,254,305,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 2,320,727,729원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 확인할 문서가 남았다
2019.09.18. 대림동새마을금고 근저당을 현존 선순위 담보권으로 보면, 이후의 문창민 근저당, 제주특별자치도 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.06.18. 대림동새마을금고가 신청한 선행 경매는 2025.10.10. 취하됐고 2025.10.14. 개시결정 등기가 말소됐습니다. 이후 근저당을 이전받은 엠씨아이대부가 2025.11.18. 다시 임의경매를 개시했습니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 할인’일 뿐이다
현재 최저매각가는 2,254,305,000원으로 감정가 3,220,435,400원의 70%입니다. 하지만 이 물건은 토지와 숙박시설 건물을 일괄매각하는 호텔이므로, 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 현재 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 실질취득액은 인수 0원을 더한 2,254,305,000원이며, 가격 메리트는 객실·공용부 상태와 실제 이용현황을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 2,254,305,000원 | 2,229,361,950원 | 1,910,638,050원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 1,578,013,500원 | 1,559,833,365원 | 2,580,166,635원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 1,104,609,450원 | 1,091,163,356원 | 3,048,836,644원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매수인의 취득금액은 낮아지지만 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권최고액 4,140,000,000원 중 1,910,638,050원이 미배당으로 남고, 신청채권자의 청구액 2,320,727,729원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 부족액은 매수인 인수금이 아닙니다. 가격 판단은 미배당 규모가 아니라 부동산의 실제 상태와 수익·환금 가능성을 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,254,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 24,943,050원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,416,000,000원 | 1,416,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 대림동새마을금고 | 2,340,000,000원 | 573,361,950원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 문창민 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 4,140,000,000원 | 1,910,638,050원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%로 추정한 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 등기상 우리은행 근저당 말소 내역과 예상배당의 반영 내용은 원본 문서로 재대조해야 합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서귀포경찰서 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재한 일반 상업지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 호텔로 이용 중이며 현장 표시는 호텔랑주입니다. 위생·급배수설비, 보일러 난방설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물로, 외벽은 샌드스톤 등이며 창호는 새시창 등입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역이며 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 440.7㎡이고 공시지가는 875,700원/㎡입니다. 완경사·정방형이며 세로 한 면에 접합니다.
- 평가 범위. 토지 지상의 조경수는 포함 평가됐고, 지상변압기는 한국전력공사 소유로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 불확실성. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 어려웠고 임대관계도 미상입니다. 외관·공부만으로 실제 객실과 설비 상태를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 방문과 집행관 현황조사 원본을 통해 실제 운영주체와 점유자를 확인하고, 임대차계약·보증금·점유 개시일을 대조하세요.
- 대항력 재검토. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 임차관계가 없다고 단정하지 말고, 전입·사업자등록·확정일자와 실제 점유를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 객실, 공용부, 급배수·보일러·승강기 상태를 응찰가에 반영하세요.
- 등기·배당 대조. 우리은행 을구 1·2번 말소등기와 예상배당표의 선순위 반영 내용이 일치하는지 최신 등기, 공동담보목록과 채권계산서로 재확인하세요.
- 담보권 이전 확인. 대림동새마을금고 근저당이 엠씨아이대부로 이전되고 근질권까지 설정된 흐름을 원본 등기와 배당요구 종기로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 숙박시설 건물, 조경수는 일괄매각 대상이며 한국전력공사 소유 지상변압기는 소유 범위가 다르므로 현장 경계를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 70%를 시장가 대비 할인율로 간주하지 말고, 내부 상태와 실제 이용현황을 확인한 뒤 실질취득액 2,254,305,000원을 기준으로 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·채권계산서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 가격”
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰될 경우 실질취득액은 2,254,305,000원으로 계산됩니다.
하지만 권리만 보고 곧바로 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 호텔의 임대관계가 미상이고, 폐문으로 내부를 확인하지 못했으며, 등기의 우리은행 근저당 말소 내역과 예상배당표 사이에도 재대조가 필요한 지점이 있습니다. 감정가 대비 70%는 현재 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 명시 인수는 없지만 점유·내부·배당관계 확인 전에는 보류가 적절합니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 것보다 먼저, 현재 보이지 않는 호텔 내부와 실제 점유관계를 확인하는 데 있습니다.
