제주지방법원 2025타경9118. 제주시 연동 신제주연동트리플시티 제101동 제3층 제313호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건물이고 사용승인일자는 2021.11.17.입니다. 소유자는 이연서이며 2021.12.14. 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 674,411,000원입니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사제주은행 근저당권 588,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 삼성카드·2024기보제이차유동화전문유한회사·경남은행·하나은행· 하나카드·케이비국민카드·신한카드의 가압류와 제주은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9118 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동 1494 신제주연동트리플시티 제3층 제101동 313호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 내 제3층 · 사용승인일자 2021.11.17. |
| 소유자 | 이연서 · 거래가액 674,411,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 609,000,000원 / 298,410,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 483,731,852원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.12.14. 제주은행 근저당권입니다. 이후 등록된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.24. 설정된 하나은행 근저당권 166,000,000원은 2024.10.04. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 49% 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 609,000,000원, 현재 최저매각가는 298,410,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰된 결과 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 데이터가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 절반 이하”라는 이유만으로 가격 가점을 주기보다는, 오피스텔의 실제 매매가·임대수익·공실 가능성 등을 별도 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 특히 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체는 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주는 결과이므로, 감정가 할인율과 시장가 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 298,410,000원 | 293,432,260원 | 1,982,947,945원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 208,887,000원 | 205,162,582원 | 2,071,217,623원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 146,220,900원 | 143,373,807원 | 2,133,006,398원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 298,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,977,740원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사제주은행 | 588,000,000원 | 293,432,260원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 48,225,035원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 2024기보제이차유동화전문유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사경남은행 | 498,840,059원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사하나은행 | 76,714,446원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나카드주식회사 | 9,620,664원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,749,217원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,230,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,977,740원을 제외한 293,432,260원이 제주은행 근저당권에 배당되고, 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 정실입구사거리 서측 인근으로, 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 용이하고 연북로변에 위치해 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 실제로도 주거용오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 35m, 남동측 약 25m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역 등으로 지정돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 3,283,000원/㎡, 지목은 대이며 토지면적은 11,190.5㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 감정가 609,000,000원과 최저가 298,410,000원의 차이만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 실거래를 직접 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사용관계, 명도 대상 여부를 현장과 원문서로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.12.14. 제주은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류가 매각으로 소멸하는지 등기사항전부증명서 최신본을 대조하세요.
- 오피스텔 수익성. 주거용 이용 상태인 만큼 실거래가뿐 아니라 임대료·공실 가능성·관리비 등을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표의 의미 구분. 현재 채권 미배당 1,982,947,945원은 매수인 승계액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.12.14. 제주은행 근저당이 말소기준이고, 뒤따른 다수의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 609,000,000원 감정가에서 2회 유찰돼 298,410,000원까지 내려왔지만, 시장 실거래 자료가 없으므로 “49%니까 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용으로 이용되는 오피스텔이므로 실제 매매가와 임대수요를 확인해야 현재 최저가의 의미가 드러납니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 이 사건의 승부처는 대규모 후순위 채권이 아니라 실제 시장가와 점유관계입니다.
