제주지방법원 2025타경9126. 제주시 외도일동 ‘대원상록수10차아파트’ 5층 501호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김상섭·이화남으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2015.02.11. 주식회사국민은행 근저당권 110,000,000원이며, 이후 김상섭 지분에 설정된 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
가격만 보면 감정가 282,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 197,400,000원으로 낮아졌습니다. 매수인이 떠안을 금액도 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 197,400,000원입니다. 다만 시세 비교에 쓰이는 동일면적 거래는 2022.01의 320,000,000원 1건뿐입니다. 61.7%라는 할인율은 눈에 띄지만, 이 한 건만으로 현재 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 499-13 대원상록수10차아파트 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트구조 10층 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2015.01.21. · 대원상록수10차 16세대 |
| 소유자 | 김상섭 2분의 1 · 이화남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 48,739,046원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준인 주식회사국민은행 근저당권 이후 설정된 주식회사제주은행·주식회사케이비국민카드·한국캐피탈주식회사·롯데캐피탈주식회사· 삼성생명보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.09.11. 현대캐피탈주식회사가 신청한 강제경매개시결정은 2024.03.25. 말소됐고, 현재 절차는 2025.11.25. 주식회사국민은행이 개시한 임의경매입니다.
② 시세 비교 — 61.7%지만 표본은 1건
대원상록수10차 동일면적 84.94㎡의 비교 가능한 실거래는 2022.01, 10층, 320,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 197,400,000원은 이 거래금액의 61.7%, 감정가 282,000,000원은 같은 거래금액의 88.1% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 84.94㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 표본 | 84.94㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
표면상으로는 실질취득 197,400,000원이 실거래보다 122,600,000원 낮습니다. 그러나 거래가 2022.01의 단일 표본이고 단지 규모도 16세대이므로, 이를 현재 시세 평균처럼 사용해서는 안 됩니다. 가격 할인 가능성은 보이지만 ‘현재 시세보다 확실히 싸다’는 결론은 현장 중개업소의 최근 호가와 실제 거래 가능 가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,563,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사제주은행 | 5,372,176원 | 5,372,176원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,938,360원 | 6,938,360원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 33,254,649원 | 33,254,649원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 29,336,449원 | 29,336,449원 |
| 6. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 12,830,396원 | 8,934,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권 총액 197,732,030원 중 193,836,400원이 배당되고, 3,895,630원이 미배당됩니다. 삼성생명보험주식회사 채권에서 일부 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외도초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정기노선과 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 북측 폭 약 13m, 동측 폭 약 8m 아스콘포장도로에 접한 중로각지입니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 건물. 2015.01.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전용 84.94㎡지만 단지 규모가 16세대이고 확인되는 동일면적 거래도 1건이어서, 대단지 아파트보다 시세 검증과 매도 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호·502호 현장 대조. 출입문 표시, 건축물현황도, 집합건축물대장, 등기 도면을 함께 확인해 실제 매각 전유부분의 위치와 경계를 특정하세요.
- 도면 변경 가능성. 낙찰 후 건축물현황도면 변경에 필요한 절차와 비용, 다른 구분소유자의 협조 필요 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 내부를 확인하지 못했으므로 누수·결로·보일러·창호·마감 상태와 수리비를 별도로 산정하세요.
- 현재 시세 재검증. 320,000,000원 거래는 2022.01의 단일 표본입니다. 최근 호가와 실제 협상 가능 가격을 중개업소 복수 확인으로 보완하세요.
- 점유 관계 재확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사 원본 및 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당 3,895,630원은 채권자 손실 영역이며 매수인 인수금은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현장·도면 확인 전 가격판단은 보류
이 물건의 등기상 권리관계는 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 모두 소멸하고, 임차인과 인수권리도 없어 실질취득은 최저가와 같은 197,400,000원입니다. 2022.01 실거래 320,000,000원과 비교하면 61.7%로 낮지만, 16세대 단지의 단일 거래만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 출입문 표시 501호와 건축물현황도상 502호의 불일치입니다. 여기에 내부 미확인까지 겹쳐 있어, 서류상 할인보다 현장 특정과 사후 정리 가능성이 우선입니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 안전하지만, 호수·도면 불일치가 해소되고 현재 시세와 수리비가 검증되기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.