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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

B 매력지수58 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경9145 · 제주지방법원 · 연립/다세대
철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택 1층 59.75㎡ 2층 39.73㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
285,770,000원 2억 8,577만 감정가 402,885,680원
감정가의 70% 2026-07-21 낙찰
최저매각가 282,020,000원 최저가 대비 +1%
낙찰일
07-21 낙찰 완료
제주지방법원 일괄매각 2개 목록
입찰 보증금
2,820만원
최저가의 10% · 28,202,000원
감정가 대비
▼ 29.1% 싸게 매수
감정가 4.03억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리 없음·임차인 없음으로 권리는 정리되지만 단독주택형 용도와 환금성을 확인해야 하는 제주 사계리 물건입니다.
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법원경매 권리분석 · 연립/다세대 + 토지

권리는 정리되지만, 제주 사계리 타운하우스의 환금성을 확인해야 한다

제주지방법원 2025타경9145 · 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2087 사계리유앤미타운하우스 제2동
감정가 402,885,680원 · 최저매각가 282,020,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.07.21 · 임의경매
58점
매력지수 B등급 · 인수 위험은 없지만 제주 단독주택형 환금성과 후순위 권리 구조를 확인해야 하는 물건
말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나, 연립/다세대+토지 형태와 단독주택 이용상태로 환금성 검토가 필요해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 등기상 핵심 권리는 명확합니다. 제주은행 근저당이 말소기준권리이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 사계리 타운하우스형 연립/다세대+토지로, 권리보다 거래성과 환금성을 더 중요하게 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
402,885,680원
최저 282,020,000원
유찰
1회
감정가 70%
매수인 인수
0원
인수권리 해당 없음
핵심지표
B등급
권리 안전·환금성 확인

제주지방법원 2025타경9145. 서귀포시 안덕면 사계리 유앤미타운하우스 제2동 물건입니다. 감정가는 402,885,680원, 현재 최저매각가는 282,020,000원입니다. 등기 흐름상 2021년 설정된 제주은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다.

다만 일반적인 아파트 경매와는 접근 방식이 다릅니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택으로 확인되고, 주변은 과수원·전·단독주택·소규모 점포·항구시설이 혼재한 지역입니다. 따라서 권리 분석 이후에는 제주 사계리 지역 특성상 실제 수요와 환금성을 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호제주지방법원 2025타경9145
소재지제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2087 사계리유앤미타운하우스제2동
물건종류 / 이용상태연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중
소유자우혜승
감정가 / 최저가402,885,680원 / 282,020,000원
신청채권액187,805,769원
매각기일2026.07.21

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

말소기준권리는 2021.12.30 설정된 주식회사제주은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권, 채권질권 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.

② 권리 분석 핵심

✅ 인수 위험 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음. 임차인 조사상 인수 보증금도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 확인 포인트 등기상 권리는 깨끗하지만, 물건 성격이 연립/다세대+토지이고 감정평가상 단독주택 이용 상태입니다. 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 비교가 어려워 실제 매수층과 환금성 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 282,020,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-4,748,280원
을구 1번 근저당 · 주식회사제주은행228,000,000원228,000,000원
을구 2번 근저당 · 윤태건795,000,000원49,271,720원
소유자 교부-0원

채권최고액 기준 배당 구조이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
현재 1회 유찰 후 최저가 282,020,000원.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 사계항 북측 인근으로 과수원, 전, 단독주택, 소규모 점포, 항구시설 등이 혼재한 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
  • 토지 이용. 계획관리지역 및 제주 지역 경관·생태 관련 제한사항이 확인됩니다.
  • 이용 상태. 평가상 단독주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리 확인. 제주은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되므로 인수 부담을 중심으로 볼 필요는 낮습니다.
  • 가격 판단. 동일 아파트 비교보다 지역 내 타운하우스·단독주택 거래성과 실제 수요를 확인해야 합니다.
  • 현황 확인. 사계리 현장 접근성, 관리 상태, 토지 포함 범위를 직접 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 물건 성격을 봐야 한다”

이 물건은 경매 권리 분석만 보면 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수 위험도 없어 권리 안정성은 좋은 편입니다. 하지만 제주 사계리 타운하우스형 물건은 아파트처럼 유동적인 시장이 아닐 수 있습니다. 최저가가 내려온 점보다 중요한 것은 실제 수요자가 있는 가격인지, 환금 가능한 물건인지입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 현장 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2087 사계리유앤미타운하우스제2동

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