서울남부지방법원 2025타경12774. 서울 강서구 염창동 루미온 101동 8층 801호, 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김연희가 2022년 3월 4일 매매를 원인으로 거래가액 389,000,000원에 취득했고, 임차인 권태훈은 임대차계약일 2022년 3월 11일, 확정일자 2022년 3월 11일, 주민등록·점유개시일 2022년 3월 21일입니다. 말소기준은 2023년 3월 31일 국의 압류이므로, 임차인의 전입·점유가 더 앞서 대항력이 있는 임차인입니다.

따라서 매각물건명세서의 특별 조건이 없다면 이 사건은 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차에서도 배당표상 권태훈에게 238,995,200원이 배당되고 150,004,800원이 부족합니다. 다만 이번 사건은 그 부족액에 대해 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 조건이 정상 이행되면 실질 인수는 0원으로 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기부상 2022년 2월 25일 동서울신용협동조합의 채권최고액 3,528,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 3월 31일 국의 압류입니다. 문제는 임차인 권태훈의 주민등록·점유가 2022년 3월 21일로 그보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기는 2024년 3월 25일에 이뤄졌지만, 등기 내용상 임대차계약일·확정일자·주민등록·점유개시 시점이 모두 확인되므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

실제 임차인은 권태훈 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 ‘주택임차권승계인’으로 기재돼 있으므로 별도의 두 번째 임차보증금 389,000,000원으로 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 243,200,000원으로 감정가 380,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.

권리 측면에서는 매각 조건이 제대로 이행될 경우 실질취득액이 현재 최저가와 같은 243,200,000원이 됩니다. 반대로 조건이 이행되지 않는 상황을 가정한 룰상 계산에서는 현재 회차 미배당 인수가 150,004,800원 발생합니다. 그래서 이 물건은 감정가 할인율보다 조건부 인수 제거의 확실성이 더 중요한 사건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 243,200,000원 가정)

배당표 계산상 권태훈 보증금의 부족분은 150,004,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재돼 있어 동일 보증금 채권을 별도로 중복 합산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 룰상 미배당은 늘어난다

일반적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 커져 매수인의 부담이 늘어납니다. 실제로 계산표도 현재 회차 150,004,800원, 3회 유찰 시 197,963,840원, 4회 유찰 시 236,331,072원으로 증가합니다. 하지만 이번 사건은 바로 그 미배당 잔액을 임차인과 주택도시보증공사가 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 조건이 이행되는 한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상11층 건물의 제8층 제801호입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 염창역(지하철 9호선) 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 소재합니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 준공업지역, 평지의 사다리형 토지이며 서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 5,515,000원/㎡이며 토지면적은 753.3㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인 권태훈 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에서도 그대로 유효한지 확인해야 합니다.
• 권태훈 임차권 확인. 임대차계약일 2022.03.11, 확정일자 2022.03.11, 주민등록·점유개시 2022.03.21, 보증금 389,000,000원의 권리를 원문과 대조해야 합니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인입니다. 권태훈 보증금과 별도의 389,000,000원 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
• 시세 별도 확인. 감정가 대비 64%라는 사실만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다. 실거래 자료가 없으므로 입찰 전 주변 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.29 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련한 최신 원문을 함께 점검해야 합니다.
• 세금·관리비·명도 확인. 국 및 강서구 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 우선순위와 체납 관리비, 실제 점유·인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “64%보다 중요한 것은 0원 인수 조건”

이 물건은 감정가 380,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 243,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 중심은 그쪽이 아닙니다. 권태훈은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 389,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 부족액은 150,004,800원입니다.

다만 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시했기 때문에, 그 조건이 정상 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 243,200,000원*이 됩니다. 반대로 이 조건의 이행을 확인하지 않은 채 단순히 ‘2회 유찰·64%’만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 대항력의 존재가 아니라, 그 대항력에서 발생하는 미배당 청구가 확실하게 포기되고 임차권등기가 말소되는지 여부입니다.

* 매각물건명세서 기재의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우. 조건을 제외한 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 150,004,800원입니다.