서울남부지방법원 2025타경12794. 강서구 화곡동 더베네치아스위트 제4층 제401호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 문지우는 2021.09.25. 매매를 원인으로 2021.10.15. 소유권을 이전받았고 거래가액은 308,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 2023.05.18. 영등포세무서장 압류보다 앞선 김부영의 임차관계입니다. 김부영은 2021.10.15. 주민등록, 2021.10.16. 점유개시, 2021.09.27. 확정일자로 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다.
보증금도 소액이 아닙니다. 임차보증금은 308,000,000원으로 현재 최저가 188,800,000원보다 큽니다. 원칙적인 배당 계산에서는 집행비용 3,443,200원을 제외한 185,356,800원이 임차보증금에 배당되고 122,643,200원이 부족합니다. 이런 구조라면 낙찰가만 내려간다고 총 취득부담이 싸지는 구조가 아닙니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특별 조건 때문에 결론이 달라집니다.
다만 이 포기 조건은 김부영의 주택임차권승계분에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 KIDJO LUNA ENYAS와 PANASEVICH ANNA는 각각 2025.03.20., 2025.06.16. 전입으로 말소기준권리인 2023.05.18. 압류보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 두 사람의 보증금은 미상이지만, 현재 확인된 전입일을 기준으로 매수인이 보증금을 승계하는 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 실제 점유와 명도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12794 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-150 더베네치아스위트 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 28.88㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상9층 · 제4층 제401호 · 사용승인일 2021.03.08 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.10.15. 소유권이전 · 거래가액 308,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.05.18. 영등포세무서장 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 1,023,000,000원과 2025.10.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 김부영의 임차권등기 자체는 2023.11.06. 접수됐지만, 임대차계약일 2021.09.25., 확정일자 2021.09.27., 주민등록일 2021.10.15., 점유개시일 2021.10.16.으로 말소기준권리보다 앞섭니다.
② 임차·점유관계 — 3명, 주된 위험은 김부영
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김부영 | 2021.10.15 확정일자 2021.09.27 | 308,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 |
| KIDJO LUNA ENYAS | 2025.03.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PANASEVICH ANNA | 2025.06.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김부영은 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권등기가 확인되고 배당요구도 2023.11.06. 이루어졌습니다. 보증기관 승계분은 별도의 새로운 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 핵심 보증금은 308,000,000원 하나이며, 주택도시보증공사는 그 임차권을 승계한 주체로 매각물건명세서의 포기·말소 조건에 등장합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 3.175억보다 2.05억을 봐야 한다
더베네치아스위트는 총 16세대, 사용승인일은 2021.03.08입니다. 거래자료 전체 평균은 317,500,000원이지만 2021년과 2022년의 325,000,000원~328,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 205,000,000원, 최신 거래 2024.04의 205,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -37.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 28.88㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.05 | 31.57㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.05 | 31.57㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.04 | 29.96㎡ | 6 | 325,000,000원 |
| 2022.04 | 29.93㎡ | 6 | 328,000,000원 |
| 2022.03 | 31.57㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 29.96㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2022.01 | 31.57㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 2021.11 | 31.57㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2021.11 | 29.96㎡ | 7 | 328,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 317,500,000원 |
따라서 확약 조건을 반영한 현재 실질취득액은 188,800,000원이고, 최근 시세 지표 205,000,000원의 92.1%입니다. 최근 시세보다 낮기는 하지만 하락 추세가 -37.4%이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.4회이므로, 2회 유찰된 현재 가격만으로 큰 안전마진이 확보됐다고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 김부영 보증금 | 308,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김부영 보증금의 미배당액은 122,643,200원입니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 김부영/HUG 승계분의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수 계산은 커져도 확약은 별도
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 188,800,000원 | 122,643,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 151,040,000원 | 159,874,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 120,832,000원 | 189,659,648원 | 0원 |
이 표에서 중요한 것은 두 숫자를 섞어 보지 않는 것입니다. 왼쪽의 룰상 인수 계산은 대항력 보증금이 낙찰가보다 클 때 나타나는 일반적인 인수 구조이고, 오른쪽의 0원은 이 사건에만 존재하는 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 반영한 실질값입니다. 포기 조건이 최종적으로 매각조건대로 적용되는지 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근. 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 소규모 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린상가, 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상9층. 도시가스 보일러 개별난방, 위생·급배수·승강기·화재경보·화재탐지·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 토지면적 295.0㎡, 공시지가 6,168,000원/㎡, 평지·정방형·소로한면입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 실거래는 2021년·2022년의 325,000,000원~328,000,000원 거래 이후 최신 거래가 2024.04의 205,000,000원으로 나타나 가격 하락 추세를 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기 문구 원문 확인. 김부영 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표만 보면 122,643,200원이 부족하지만 포기 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 합산해 이중 계산하면 안 됩니다.
- 다른 점유자 확인. KIDJO LUNA ENYAS와 PANASEVICH ANNA는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유상태가 미상입니다. 명도 대상과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 민간임대주택등기는 말소기준보다 앞서므로 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 317,500,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 205,000,000원과 -37.4% 추세를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 2회 유찰을 할인 근거로만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 295,000,000원의 64%지만 최근 시세 대비로는 92.1%입니다. 감정가 할인율과 시장가 할인율은 전혀 다른 숫자입니다.
맺으며 — “3.08억 인수형처럼 보이지만, 핵심은 포기 조건과 하락 시세”
표면적으로는 가장 경계해야 할 유형입니다. 김부영의 보증금 308,000,000원, 말소기준권리 이전 주민등록과 확정일자, 현재 최저가 188,800,000원이라는 조합만 보면 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 가능성이 큽니다. 실제 배당 계산도 122,643,200원의 부족분을 보여줍니다.
그러나 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 김부영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 188,800,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 205,000,000원의 92.1%입니다.
다만 과거 거래 평균 317,500,000원과 비교해 59.5%라는 이유만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 최근 가격 추세가 -37.4%이고, 총 16세대의 소규모 물건이며, 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 여기에 HUG 포기·말소 조건의 최종 확인, 민간임대주택등기, 별도 점유자 명도 확인까지 남아 있습니다. 보증금 인수 위험은 조건부로 해소됐지만, 가격과 매각조건 검증이 승부처인 물건입니다.
