제주지방법원 2025타경9208. 서귀포시 안덕면 동광리 998-9, 도로명주소 동광로118번길 15의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 446㎡의 대지로 단독주택 건부지로 이용되고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단독주택입니다. 제시외 건물이 포함되고, 토지 지상의 돌담과 담장도 평가에 포함됐습니다.
권리의 기준점은 2016년 12월 14일 설정된 안덕농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 주식회사엠캐피탈대부의 근저당권과 전세권, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9208 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 998-9 · 동광로118번길 15 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 446㎡ · 단독주택 건부지 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 단독주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 난방설비·기본 급배수설비 |
| 소유자 | 신붕현 |
| 감정가 / 최저가 | 557,733,880원 / 191,303,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 68,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 등기부에는 2025년 4월 10일 주식회사엠캐피탈대부 명의의 전세금 5,000,000원 전세권이 설정되어 있으나, 2016년 12월 14일 말소기준 근저당권보다 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류와 엠캐피탈대부 근저당권 역시 동일합니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 191,303,000원입니다. 감정가 557,733,880원에서 3회 유찰되어 현재 회차의 비율은 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 133,912,099원, 5회 유찰 시 93,738,469원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 191,303,000원 | 187,824,758원 | 159,175,242원 |
| 4회 유찰 시 | 133,912,099원 | 131,237,330원 | 215,762,670원 |
| 5회 유찰 시 | 93,738,469원 | 91,651,177원 | 255,348,823원 |
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 단독주택은 토지 위치·도로조건·건물 상태·제시외 건물·수선 필요성에 따라 실제 시장가치 차이가 크게 날 수 있으므로, 현재 최저가 191,303,000원이 주변 시세보다 낮은지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,478,242원 |
| 1. 근저당 · 안덕농업협동조합 | 240,000,000원 | 187,824,758원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠캐피탈대부 | 102,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 주식회사엠캐피탈대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 총 채권액은 347,000,000원, 채권자 예상배당은 187,824,758원, 미배당은 159,175,242원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 동광육거리 남측 인근입니다.
- 교통. 인근에서 도보 약 5분 거리에 마을버스정류장이 있습니다.
- 토지. 446㎡ 대지, 단독주택 건부지로 이용 중이며 평지·정방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단독주택으로 이용 중이며 난방설비와 기본 급배수설비가 되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함되고 토지 지상의 돌담·담장도 평가에 포함됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역이 적용됩니다.
- 토지 공시지가. 188,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동광리 단독주택·토지의 실제 거래 수준을 확인해야 합니다.
- 선순위 채권 원본 대조. 2016년 근저당 채권최고액 240,000,000원이 2025.10.22 180,000,000원으로 변경되어 있으므로 최신 채권계산서와 등기부를 확인하세요.
- 제시외 건물 현황. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 현장에서 위치·규모·상태를 확인해야 합니다.
- 돌담·담장 경계 확인. 토지 지상의 돌담과 담장이 평가에 포함되어 있으므로 실제 경계와 이용 상태를 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 매각기일 전 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구 외에 경관·생태계·지하수·가축사육·하수 관련 제한이 적용되므로 향후 이용계획과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 시세가 결정한다
이 사건의 장점은 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 2016년 안덕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류·엠캐피탈대부 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 191,303,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 ‘싸다’고 결론낼 근거는 부족합니다. 단독주택과 446㎡ 토지, 제시외 건물까지 함께 평가되는 물건인 만큼 실제 경쟁력은 현장상태·도로조건· 주변 토지가치·건물 활용성에서 결정됩니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 191,303,000원이 실제 시장가치보다 충분히 낮은지를 확인하는 것입니다.
