제주지방법원 2025타경9208. 서귀포시 안덕면 동광리 998-9 토지와 그 지상 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 446㎡의 대지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단독주택입니다. 제시외 건물과 토지 지상의 돌담·담장도 평가 및 일괄매각 범위에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2016년 12월 14일 설정된 안덕농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 주식회사엠캐피탈대부의 근저당권과 전세권, 현재 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 998-9 · 동광로118번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 446㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 난방설비·기본 급배수설비 |
| 소유자 | 신붕현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 557,733,880원 / 390,414,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사엠캐피탈대부 / 68,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 토지·단독주택·제시외 건물 일괄매각 · 돌담 및 담장 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.12.14. 안덕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 240,000,000원으로 설정됐고, 2025.10.22. 근저당권자 명칭이 제주안덕농업협동조합으로 변경되면서 채권최고액을 180,000,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 후순위인 국민건강보험공단 압류, 주식회사엠캐피탈대부 근저당권 102,000,000원, 전세권 5,000,000원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 390,414,000원으로 감정가 557,733,880원의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰 비율입니다. 토지 446㎡, 단독주택, 제시외 건물, 돌담과 담장을 함께 취득하는 물건이므로 가격 적정성은 각 구성의 상태와 현장 이용현황을 나눠 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 390,414,000원 | 347,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 273,289,800원 | 268,663,743원 | 78,336,257원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 191,302,860원 | 187,824,620원 | 159,175,380원 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고도 등기상 배당 대상 채권 347,000,000원이 모두 배당되고, 소유자에게 37,148,204원이 남는 구조입니다. 추가 유찰 시에는 후순위 채권의 미배당액이 커지지만, 이 미배당액이 곧 낙찰자의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,265,796원 |
| 1. 근저당 · 안덕농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠캐피탈대부 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사엠캐피탈대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,148,204원 |
현재 최저가에서는 배당 대상 채권 347,000,000원이 모두 배당되고 소유자 잔여금 37,148,204원이 발생합니다. 이 예상배당표는 안덕농업협동조합 근저당권을 240,000,000원 기준으로 산정한 수치이며, 등기에는 2025.10.22. 채권최고액을 180,000,000원으로 변경한 기록도 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 소재 ‘동광육거리’ 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건 인근에서 도보 약 5분 거리에 마을버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 446㎡이며 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 평지·정방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역·경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·하수처리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 188,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단독주택으로 이용 중이며, 난방설비와 기본 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 판단. 토지·단독주택·제시외 건물이 결합된 물건이므로, 가격과 환금성은 현장 상태 및 인근 거래 확인 후 판단하는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 확인. 현재 최저가 390,414,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 실질취득액은 390,414,000원입니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각 범위에 포함되므로 위치·구조·면적·사용 상태를 현장에서 대조하세요.
- 돌담·담장 경계 확인. 토지 지상의 돌담과 담장이 포함 평가됐으므로 실제 경계와 점유 상태를 확인하세요.
- 임차·점유 재확인. 조사된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 선순위 근저당은 최초 240,000,000원에서 180,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조하세요.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·자연취락지구와 각 보전지구·제한구역의 적용 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 토지와 건물을 구분해 인근 거래가격 및 보수 필요 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류·근저당권·전세권·경매개시결정이 모두 소멸하고, 별도 임차인과 명시 인수권리도 없어 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 390,414,000원입니다.
다만 이 물건은 단독주택과 446㎡ 토지, 제시외 건물, 돌담·담장을 함께 취득하는 구조입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%로 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단. 토지 경계와 이용 상태, 건물 상태, 제시외 건물의 실제 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.