서울남부지방법원 2025타경12829. 영등포역 북서측 인근의 다솔메트로시티 5층 501호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 347,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 222,080,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰폭이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 이상헌의 대항력과, 그 보증금 반환채권을 승계한 주택도시보증공사의 잔액 청구 포기 조건입니다.
말소기준은 2023.01.11. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이상헌은 임대차계약일 2021.08.06., 점유개시 2021.08.13., 주민등록 2021.08.17., 확정일자 2021.08.06.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 통상 구조대로라면 최저가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건에는 그 위험을 끊는 별도의 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상13층 건물 내 제5층 제501호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 고완석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 222,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2020.10.19. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 소유권은 2021.08.13. 고완석에게 이전됐고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 말소기준은 2023.01.11. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국의 압류, 이상헌의 주택임차권등기, 2025.10.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이상헌의 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 등기됐다고 해서 대항력이 없는 것은 아닙니다. 임대차계약·점유·주민등록이 모두 말소기준보다 앞서므로 선순위 대항력 임차인으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 이상헌은 대항력, 김민채는 별도 확인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상헌 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 | 2021.08.06 | 325,000,000원 | 有 | 有 | HUG 잔액청구 포기·임차권 말소 조건 → 실질 인수 0원* |
| 김민채 | 미상 | 2025.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 관계 확인 필요 |
③ 가격의 착시 — 최저가가 내려가도 이상헌 보증금 구조는 같다
확약 조건을 배제하고 대항력 원칙만 놓고 보면, 이상헌의 보증금 325,000,000원이 최저가보다 큽니다. 현재 회차는 매각가 222,080,000원에 미배당 인수액 106,829,120원이 산정돼 있습니다. 3회 유찰 시 매각가는 177,664,000원, 인수액은 150,623,296원이고, 4회 유찰 시 매각가는 142,131,200원, 인수액은 185,658,637원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 대항력 인수형 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 222,080,000원 | 106,829,120원 | HUG 포기·말소 조건 충족 시 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 177,664,000원 | 150,623,296원 | HUG 포기·말소 조건 충족 시 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 142,131,200원 | 185,658,637원 | HUG 포기·말소 조건 충족 시 실질 0원* |
* 위 ‘실질 인수 0원’은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 미배당 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 뜻합니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,909,120원 |
| 1. 임차인 이상헌 보증금 | 325,000,000원 | 218,170,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이상헌 보증금 부족분은 106,829,120원입니다. 이는 대항력 원칙에 따른 룰상 인수액이며, 매각물건명세서의 HUG 포기·임차권 말소 조건이 이행되면 매수인에 대한 실질 청구액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상13층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2020.10.19.입니다.
- 입지. 영등포역(지하철1호선) 북서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 백화점, 시장 및 오피스텔이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 영등포역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 3필 일단의 평지·가장형으로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 8M 내외, 북측 약 5M 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장, 화재설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기 조건 원문 재확인. 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 이상헌 임차권 말소 절차. 보증금 미배당분 106,829,120원이 계산되더라도 조건 성취 시 실질 인수 0원이므로, 잔금납부 이후 말소 처리 방식과 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 김민채 점유관계. 전입일은 2025.08.12.로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 통해 점유 원인과 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 64%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도 시세조사 없이 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.13. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 3.25억”보다 중요한 한 줄 조건
이 사건을 배당표만 보면 대항력 임차인 이상헌의 보증금 325,000,000원이 최저가 222,080,000원을 넘어 106,829,120원 인수형으로 보입니다. 그리고 추가 유찰이 이어지면 150,623,296원, 185,658,637원으로 룰상 인수액은 커집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 이상헌의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 그 조건이 이행되는 전제에서는 이상헌 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 반면 김민채의 점유·보증금 관계는 별도로 확인해야 하며, 실거래 시세 자료도 없어 2회 유찰과 감정가 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 주된 선순위 인수위험은 조건부로 해소되지만, 점유 확인과 가격 검증이 남은 물건입니다.
