서울남부지방법원 2025타경12854. 영등포구 당산동4가 블리스다임빌 4층 402호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자 조현은 2022.06.13 매매로 거래가액 340,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 등기부상 근저당이 아니라 임차인의 시간 순서입니다. 임차인 조재범은 계약일 2022.03.05, 확정일자 2022.03.10, 전입·점유개시 2022.05.30으로, 말소기준인 2024.03.06 오케이저축은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
다만 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 조재범 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 현재 최저매각가 기준 배당표상 임차인이 받지 못하는 금액은 131,925,760원이지만, 이 조건이 이행되면 매수인에게 남는 실질 인수는 0원*입니다. 이 물건은 바로 이 조건의 확인이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12854 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-22 블리스다임빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 조현 (2022.06.13. 거래가액 340,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 211,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2017.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 조건부로 인수 해소
말소기준은 2024.03.06 갑구 4번 오케이저축은행 가압류 20,012,909원입니다. 그보다 앞선 2017년 경인북부수산업협동조합 근저당과 2021년 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인 조재범의 전입·점유는 2022.05.30으로 말소기준보다 빠르며, 2024.03.22에는 보증금 340,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 오케이저축은행·케이비국민카드 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조재범 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 340,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.03.10 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 최근 추세는 -0.7%
블리스다임빌의 면적 일치 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 338,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선합니다. 최근 12개월 2건 평균은 337,500,000원, 최신 거래는 2024.10 345,000,000원입니다. 현재 최저가이자 조건 이행 시 실질취득가인 211,840,000원은 최근 12개월 평균의 62.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 28.68㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2024.03 | 27.33㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2022.06 | 27.85㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 337,500,000원 |
가격 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 331,000,000원도 최근 12개월 평균 337,500,000원보다 낮고, 현재 실질취득 211,840,000원은 그보다 훨씬 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -0.7%로 하락 방향이며, 최근 12개월 표본은 2건뿐입니다. 전체 8세대의 소규모 오피스텔이라는 점까지 감안하면, 62.8%라는 비율만으로 시세 안전마진을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,765,760원 |
| 1. 임차인 조재범 보증금 | 340,000,000원 | 208,074,240원 |
| 2. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 20,012,909원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,211,883원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 가능액은 집행비용을 제외하고 임차인에게 집중됩니다. 임차보증금 미배당액 131,925,760원은 원칙적으로 인수 대상이지만, 매각조건상 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 조건 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 211,840,000원 | 131,925,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 169,472,000원 | 173,700,608원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 135,577,600원 | 207,120,486원 | 0원* |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 하지만 이 사건은 매각조건상 해당 임차인과 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조이므로, 그 조건이 실제로 이행되는 한 각 회차의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 가격 비교 기준은 340,000,000원이 아니라 실질취득 211,840,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울당서초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 영등포구청역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 4층 402호이고 사용승인일은 2017.10.20입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비가 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 사다리형 평지, 공부상 다세대주택 및 오피스텔 건물 부지이며 북서측 포장도로와 접합니다. 토지면적은 199.3㎡, 공시지가는 5,122,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 블리스다임빌은 8세대이며 실거래 표본은 3건, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 최근 거래 추세는 -0.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 계산 이중 확인. 포기 조건이 없다면 현재 회차 룰상 미배당액은 131,925,760원입니다. 조건 적용 여부 하나로 취득비용 구조가 완전히 달라집니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 평균은 337,500,000원이지만 표본이 2건뿐이며, 최신 거래는 2024.10 345,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -0.7%이므로 전체 평균 338,333,333원만 보고 가격 가치를 높여 잡지 않아야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 8세대이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 가격 할인과 별개로 재매각 수요를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 및 임차권 말소 조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.4억 인수형”을 “0원* 조건부”로 바꾸는 한 문장
이 물건의 권리분석은 숫자만 보면 강한 경고가 먼저 뜹니다. 임차인 조재범의 보증금은 340,000,000원, 전입은 2022.05.30으로 말소기준 2024.03.06보다 빠릅니다. 현재 최저가 211,840,000원에서는 원칙적으로 131,925,760원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다.
그 조건을 전제로 하면 실질취득은 211,840,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 337,500,000원의 62.8%입니다. 가격 자체는 낮은 구간입니다. 반면 총 8세대, 최근 12개월 거래 2건, 거래 추세 -0.7%, 경매 매각률 0.0%라는 숫자는 가격 할인과 환금성이 같은 말은 아니라는 점을 보여줍니다. 결론은 “권리는 조건 확인 후 해소, 가격은 할인, 환금성은 보수적으로”입니다.
