서울남부지방법원 2025타경12862. 강서구 등촌동 ‘더자하’ 제9층 제904호 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021.03.31. 매매를 원인으로 거래가액 344,000,000원에 취득했고, 같은 시기 장한용과도 보증금 344,000,000원의 임대차관계가 형성됐습니다. 장한용은 2021.03.31. 확정일자를 받고 2021.04.15. 점유를 시작한 뒤 2021.04.16. 주민등록을 마쳤습니다. 이는 말소기준으로 선언된 2022.09.14. 국의 압류보다 앞선 시점입니다.
따라서 이 사건은 단순히 “2회 유찰돼 64%까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 확약이 없다면 장한용의 선순위 임차보증금 중 현재 회차에서 배당받지 못하는 121,411,840원이 매수인 부담으로 연결되는 구조입니다. 다만 이번 매각에서는 장한용의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 해당 조건이 이행되면 장한용 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12862 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제9층 제904호 · 14층 건물 |
| 사용승인일 | 2021.02.18 |
| 소유자 | 고완석 (2021.03.31. 매매 · 거래가액 344,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 226,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2022.09.14. 국의 압류입니다. 문제는 장한용의 주민등록일이 2021.04.16.이고 확정일자가 2021.03.31.이라는 점입니다. 장한용은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐고, 2023.06.05.에는 보증금 344,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다. 배당요구도 확인됩니다.
② 임차·점유 관계 — 두 사람을 분리해 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장한용 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.16 | 344,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 |
| 황예지 | 미상 | 2024.03.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장한용은 전입일이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 확인되는 선순위 임차인입니다. 반면 황예지는 2024.03.15. 전입으로 말소기준인 2022.09.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 황예지의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사의 포기·말소 조건은 장한용의 승계 임차권에 관한 것이며, 다른 점유관계에 임의로 확대해 적용할 수는 없습니다.
③ 현재 회차 배당 — 확약 전 계산과 실질부담을 구분
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,971,840원 |
| 1. 임차인 장한용 보증금 | 344,000,000원 | 222,588,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 344,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 226,560,000원을 가정한 계산입니다. 장한용 보증금 중 룰상 미배당잔액은 121,411,840원입니다. 다만 주택도시보증공사의 미배당잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되면 이 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 인수잔액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 226,560,000원 | 64% | 121,411,840원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 181,248,000원 | 51% | 166,089,472원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 144,998,400원 | 41% | 201,831,578원 | 실질 0원* |
⑤ 가격·환금성 — 오피스텔의 할인율과 시세는 별개
더자하는 2021.02.18. 사용승인된 16호 규모의 오피스텔입니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회이고, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 실거래 기준의 가격 비교가 확인되지 않는 상황에서는 최저가 226,560,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 제9층 제904호는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물이며 사용승인일은 2021.02.18.입니다.
- 주위환경. 대일고등학교 남동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 30M 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 기계식주차장, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,914,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문 확인. 장한용 관련 미배당잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 장한용 임차권 처리 확인. 보증금 344,000,000원, 전입 2021.04.16., 확정일자 2021.03.31., 임차권등기 2023.06.05.의 선순위 구조를 전제로 검토해야 합니다.
- 황예지 점유 확인. 2024.03.15. 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 현재 점유상태와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 독립 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고 오피스텔 실거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 동일 단지 경매 통계 평균 유찰 1.8회보다 현재 물건의 유찰 횟수가 많다는 점을 가격·환금성 판단에 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 인수구조를 바꾼다”
이 물건을 한 문장으로 요약하면 선순위 임차보증금은 크지만 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수가 제거되는 조건부 안전형입니다. 장한용의 보증금은 344,000,000원이고, 현재 최저가 226,560,000원에서는 배당 후 121,411,840원이 남습니다. 일반적인 선순위 임차인 사건이라면 이 잔액이 매수인에게 치명적인 인수부담이 될 수 있습니다.
하지만 이번 매각에는 주택도시보증공사가 미배당잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 충족되는 한 장한용 관련 실질 인수는 0원입니다. 반면 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리의 승부처는 확약 조건 확인, 가격의 승부처는 별도의 오피스텔 시세 검증입니다.
