제주지방법원 2025타경9342. 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 일호2차아파트 제4층 제405호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 302,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거치며 최저매각가는 147,980,000원으로 낮아졌습니다. 감정가에서 51% 내려온 가격이므로 겉으로 보기에는 상당한 할인입니다. 그러나 큰 할인율이 곧 안전한 투자나 확실한 시세 차익을 뜻하지는 않습니다.

등기상 핵심은 2016.06.22 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 뒤이어 발생한 경남제일신용협동조합과 주식회사제주은행의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 종전의 한빛은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

반면 감정평가 과정에서는 이해관계인이 부재하여 아파트 내부를 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건의 실제 검토 포인트는 단순한 말소 여부를 넘어 점유관계·실내 상태·현재 거래 가능한 가격·향후 환금성까지 확장됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행

권리분석의 기준은 2016.06.22 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원, 채무자는 일호종합건설주식회사로 기재되어 있으며, 소유자 고효경과 채무자가 다릅니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 뒤에 설정된 가압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

경남제일신용협동조합의 가압류 청구금액은 100,000,000원, 주식회사제주은행의 가압류 청구금액은 1,115,717,825원입니다. 채권액이 크더라도 해당 권리가 말소기준권리보다 후순위라면, 배당받지 못한 채권액이 그 자체로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건 역시 계산상 미배당액은 크지만 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

② 시세 비교 — 59.2%라는 숫자의 한계

일호2차아파트의 비교 실거래는 전용면적 114.1㎡의 2024년 2월 거래 1건입니다. 거래금액은 250,000,000원이며, 매각대상과 면적이 일치하는 비교 자료입니다.

최저매각가 147,980,000원은 과거 실거래가 250,000,000원의 59.2%입니다. 금액 차이는 102,020,000원입니다. 그러나 비교 거래가 2024년 2월 단 1건이기 때문에, 이를 현재의 적정 시세라고 볼 충분한 근거는 없습니다. 특히 2026년 11월 매각기일을 앞둔 시점에서 오래된 단일 거래가가 현 시장을 대표한다고 단정하는 것은 위험합니다.

단지는 45세대로 규모가 작습니다. 동일 단지의 거래 표본이 적으면 적정 매도가격을 추정하기 어렵고, 매수 희망자가 나타나는 시점도 유동적일 수 있습니다. 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.0회로 집계됩니다. 본건 역시 2회 유찰된 상태입니다. 이 통계만으로 추가 유찰이나 향후 낙찰가격을 예측할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 147,980,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%로 산정한 추정액입니다. 중소기업은행의 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액과 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위·금액이 변동할 수 있습니다.

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 2,871,720원을 공제하면 중소기업은행에 145,108,280원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게는 배당되지 않고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 전체 채권 미배당액은 1,370,609,545원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다.

④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재 회차와 추가 유찰 시의 가격 및 예상배당은 다음과 같습니다. 아래의 후속 회차는 실제 진행이 확정된 일정이 아니라, 추가 유찰을 가정한 계산입니다.

가격이 내려갈수록 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 현재 파악된 권리구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 유형과 구별됩니다. 다만 실제 점유관계가 아직 확인되지 않았다는 점은 각 시나리오의 중요한 전제조건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 동홍동 동홍초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·일반음식점·소규모 점포 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로, 북동측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1998.02.11 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 기본 위생·급배수설비 및 보일러 난방설비가 기재되어 있습니다. 다만 내부 확인이 어려웠으므로 실제 노후 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구(25m 이하), 지하수자원 특별관리구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 791,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 45세대 소규모 단지입니다. 확인된 동일 면적 실거래가 1건에 불과하므로, 현재 가격 형성과 향후 재매각 가능성을 판단할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대확인 자료, 점유관계를 확인하여 소유자·임차인·기타 점유자의 실제 점유 여부를 파악해야 합니다.
• 대항력 검토. 임차인이 확인될 경우 전입·점유 시점, 보증금, 확정일자 및 배당요구를 말소기준권리와 대조해야 합니다. 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력을 단정하지 않습니다.
• 실내 상태. 감정평가 시 내부 확인이 불가능했습니다. 누수·곰팡이·난방·배관·창호·수리 필요성 등을 확인하고, 현장 확인이 어려울 경우 불확실성을 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 2024.02 실거래 1건만으로 2026년 매각가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 최근 동일·유사 면적 거래와 실제 매도 호가를 추가 대조해야 합니다.
• 권리 원본 확인. 중소기업은행의 2016.06.22 근저당권을 기준으로 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본을 재검토해야 합니다. 특히 매각 전 권리 및 명세서 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비와 명도비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다. 인수권리 0원이 취득 관련 부대비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
• 입찰 자금. 현재 최저매각가 147,980,000원을 기준으로 자금계획을 수립하되, 실제 입찰보증금·납부 조건은 법원 매각 공고를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 판단. 3회 유찰 시 103,586,000원, 4회 유찰 시 72,510,200원이라는 시나리오가 있으나 실제 유찰 여부는 미정입니다. 추가 가격 하락만 기대하기보다 적정 응찰가를 먼저 산정해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 확인 사항

일호2차아파트 405호는 감정가 302,000,000원에서 147,980,000원으로 가격이 낮아진 2회 유찰 물건입니다. 말소기준은 중소기업은행 근저당권이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서에 기재된 인수권리도 없으므로 등기상 권리구조는 비교적 단순한 편입니다.

그렇지만 임대관계가 미상이고 실내 확인이 되지 않았으며, 시세를 비교할 자료가 2024년 2월의 250,000,000원 거래 1건뿐입니다. 45세대 소규모 단지라는 점까지 고려하면 현재 최저매각가가 과거 실거래가의 59.2%라는 사실만으로 투자 수익을 확정해서는 안 됩니다.

결론은 권리구조는 비교적 양호하지만, 점유·내부·시세 검증이 선행되어야 한다는 것입니다. 현재 가격이 매력적으로 보일 수는 있어도, 확인되지 않은 위험을 실제 비용으로 환산하지 못한다면 할인율의 의미는 제한적입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 더 낮은 금액에 낙찰받는 것이 아니라, 실제 취득 후 비용과 현재 매도가치를 확인한 뒤 합리적인 응찰가격을 정하는 것입니다.