제주지방법원 2025타경9342. 서귀포시 동홍동 일호2차아파트 4층 405호, 전용 114.1㎡ 아파트입니다. 감정가는 302,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 211,400,000원입니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있어, 낙찰가 외에 확정적으로 더해지는 권리상 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 무위험 물건으로 단정하기는 어렵습니다. 감정평가 당시 이해관계인이 없어 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 신고된 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 내부 상태가 어떤지는 현장 확인이 필요합니다. 등기 흐름에서도 1999년 한빛은행 근저당이 2016.06.27 우리은행으로 이전된 직후 말소된 기록이 확인되므로, 현재 존속하는 선순위 담보권은 2016.06.22 설정된 중소기업은행 근저당으로 보는 것이 자연스럽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍동 95-1 일호2차아파트 제4층 제405호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 동홍중앙로90번길 4-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 114.1㎡ · 지하1층/지상5층 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 1998.02.11 · 일호2차 45세대 |
| 소유자 | 고효경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 말소기준 확인이 중요하다
1999.02.10 설정된 한빛은행 근저당 84,000,000원은 2016.06.27 우리은행으로 이전된 뒤 같은 날 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 등기 흐름상 현재 경매의 실질적인 말소기준은 2016.06.22 설정된 중소기업은행 근저당 300,000,000원으로 보는 것이 합리적입니다. 그 뒤의 경남제일신용협동조합 가압류, 제주은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 및 시세 비교
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재됐고, 이해관계인 부재로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 점유를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 114.1㎡ | 3층 | 250,000,000원 |
| 확인 표본 | 114.1㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
동일 면적에서 확인되는 실거래는 2024.02의 250,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 211,400,000원은 이 거래금액의 84.6%입니다. 인수액이 0원이므로 낙찰가 기준 실질취득액도 211,400,000원입니다. 다만 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 현재 매각기일과 차이가 있어, 이 수치만으로 현재 시세보다 확실히 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,759,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 123,640,400원 |
| 3. 가압류 · 경남제일신용협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사제주은행 | 1,115,717,825원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
보수적 배당 시뮬레이션 기준 채권 총액은 1,599,717,825원, 배당액은 207,640,400원, 미배당액은 1,392,077,425원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1999년 근저당의 말소등기와 배당 반영이 서로 달라 실제 배당표는 변동될 수 있으며, 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동홍초등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·일반음식점·소규모 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상5층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 8m 내외, 북동측으로 폭 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(25M 이하)이며 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,457.8㎡, 공시지가는 791,800원/㎡입니다.
- 환금성. 45세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
- 위반·차이. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기원본 확인. 1999년 한빛은행 근저당의 이전·말소 관계와 실제 배당순위를 등기사항전부증명서 원본으로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠으므로 누수·결로·보일러·배관·창호·수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인 실거래는 2024.02 한 건뿐입니다. 현재 매물 호가와 인근 유사 면적 거래를 함께 비교하세요.
- 명도 비용 반영. 실제 점유자가 소유자 또는 미신고 점유자라면 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 예상해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제와 실제 채권액에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 매각기일 전 최신 서류를 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘확인되지 않은 부분’이 승부처
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 실질취득액도 현재 최저가인 211,400,000원으로 정리되는 구조입니다. 확인된 실거래 250,000,000원과 비교하면 84.6%이지만, 그 거래는 2024.02의 단 한 건이어서 현재 가격 메리트를 확정하기에는 부족합니다.
핵심 위험은 숨은 고액 인수금이 아니라 등기 순위의 불일치, 점유 미상, 내부 미확인과 얇은 거래 표본입니다. 특히 1999년 근저당은 2016.06.27 말소 기록이 있으므로 이를 현재 선순위 배당권리로 보는 계산이 맞는지 반드시 원본을 확인해야 합니다. 인수는 0원, 가격은 참고 수준, 입찰 여부는 원본·현장 확인 뒤 결정하는 것이 이 사건의 결론입니다.