한 줄 평 임차권등기된 대항력 임차인 보증금 265,000,000원이 존재하는 물건입니다. 매각물건명세서의 확약 조건에 따라 해당 임차권 인수는 해소될 수 있으나, 확약 이행 여부 확인이 핵심입니다. 또한 현재 최저가는 최근 거래 대비 104.2%로 최근 시세보다 높습니다.
감정가 / 최저가
293,000,000원
187,520,000원 · 2회 유찰
실질취득 기준
265,000,000원
임차보증금 기준
매수인 인수
80,905,280원
확약 전 계산
핵심지표
최근시세 104.2%
최근 거래 대비
서울남부지방법원 2025타경12866. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제103동 502호 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 등기상 소유자는 손재현이며, 핵심 쟁점은 일반적인 근저당 인수가 아니라 대항력 있는 임차권입니다.
임차인 전형우는 2021년 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기를 설정했으며, 보증금은 265,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 최저매각가에서 일부만 배당되고 부족분이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 임차권등기 말소 및 잔액 반환청구권 포기 조건이 기재되어 있어, 확약 이행 시 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전형우 | 265,000,000원 | 有 | 有 | 확약 확인 |
⚠️ 대항력 임차보증금 계산 최저매각가 187,520,000원 기준 배당 부족액은 80,905,280원입니다. 확약이 없다면 매수인이 부담하는 실질취득은 낙찰가와 부족분의 합계인 약 265,000,000원 수준으로 고정됩니다. 매각 조건의 확약 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 판단
더숨153 최근 거래 12건 평균은 262,083,333원이나, 최근 12개월 거래는 2026년 2월 180,000,000원 1건입니다. 최근 거래 기준 최저매각가는 104.2%로 최근 가격보다 높고, 최근 거래 대비 하락 추세(-33.2%)가 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 262,083,333원 |
배당분배 (최저가 187,520,000원)
실질취득 vs 최근 실거래
확약 전 실질취득 기준은 임차보증금 265,000,000원으로 판단합니다.
✅ 권리 관점 확약이 정상 이행되면 임차보증금 인수 부담은 해소될 수 있습니다. 다만 임차권등기와 대항력 임차인의 존재 자체는 주요 검토사항입니다.
⛔ 가격 관점 최저가는 최근 거래 180,000,000원보다 높고, 실질취득 기준으로 보면 최근 시세 대비 가격 메리트가 부족합니다. 단순히 2회 유찰만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근으로 아파트 및 다세대주택, 상업시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입 가능하며 인근 버스정류장과 화곡역 접근성이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층이며 승강기·소화설비·도시가스 난방시설 등이 있습니다.
- 환금성. 134세대 규모이며 최근 거래 표본은 있으나 최근 거래 가격 하락이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권등기 말소 및 잔액 반환청구권 포기 조건이 실제 매각조건에 적용되는지 확인하세요.
- 인수 계산. 확약이 없다면 보증금 부족분 인수 위험을 반영해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 거래 180,000,000원 대비 현재 최저가는 높은 수준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰보다 임차권을 먼저 봐야 하는 물건”
이 물건은 낮아진 최저가보다 임차권 구조가 더 중요한 사례입니다. 대항력 임차보증금 265,000,000원이 존재하기 때문에 확약 여부에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 확약이 충족되면 인수 위험은 제거되지만, 최근 거래 180,000,000원 대비 현재 가격은 여전히 높습니다. 권리는 확인, 가격은 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
