서울남부지방법원 2025타경12880. 화곡동 라인파크 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 238,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 152,320,000원, 감정가의 64%입니다. 그런데 이 사건은 최저가 숫자만 보면 안 됩니다. 2020년부터 대항력을 갖춘 이대한의 임차보증금이 235,000,000원으로 최저가보다 크기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 약 235,000,000원에 고정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 이대한의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 배당표상 계산되는 이대한의 미배당 85,612,480원은 매수인이 실제 떠안을 금액으로 보지 않고 실질 0원*으로 처리합니다. 하지만 이 확약은 이대한 관련 권리에만 적용됩니다. 별도로 조사된 이경훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 그 점유자의 인수 위험까지 함께 사라졌다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12880 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 98-126 라인파크 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로26길 51-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 내 제2층 제201호 · 사용승인 2019.10.23 |
| 소유자 | 이루다 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 152,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 이대한 확약과 별도 점유자를 분리해서 봐야 한다
등기부에는 2019년 경기남부수산업협동조합 근저당권이 있었으나 2020.03.02 일부포기로 이미 말소됐고, 김태우의 전세권 235,000,000원도 2020.12.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 을구 5번 이대한의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.12.03, 확정일자는 2020.12.10, 주민등록일자는 2020.12.24, 점유개시일자는 2020.12.27이며 보증금은 235,000,000원입니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이대한 · 전유부분 전부 | 2020.12.24 | 2020.12.10 | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 확약* |
| 이경훈 · 점유 부분 미상 | 2024.08.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 미상 인수 확인이 먼저다
라인파크의 대상 면적은 27.6㎡이며, 면적이 맞는 최근 거래는 2건입니다. 2026년 1월 전용 28.35㎡ 3층이 215,000,000원, 2025년 7월 전용 26.72㎡ 3층이 216,190,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 215,595,000원이고, 최신 거래는 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.35㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2025.07 | 26.72㎡ | 3 | 216,190,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.6㎡ 대상 | 2건 | 215,595,000원 |
현재 최저가 152,320,000원은 최근 12개월 평균의 70.7%입니다. 이대한의 확약만 놓고 보면 알려진 실질취득액 역시 152,320,000원으로 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 이 수치는 이경훈의 미상 보증금 인수 가능성을 제외한 금액입니다. 따라서 70.7%라는 할인율 자체를 곧바로 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다. 이경훈의 권리관계가 해소돼야 비로소 현재 최저가와 실거래를 정상적으로 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,932,480원 |
| 1. 임차인 이대한 보증금 | 235,000,000원 | 149,387,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이대한의 미배당액은 85,612,480원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 이대한 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 계산은 이경훈의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 그에 따른 추가 부담은 포함하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 이대한만 보면 총액 고정 구조지만 확약이 이를 끊는다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 152,320,000원 | 85,612,480원 | 이대한 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (51%) | 121,856,000원 | 115,649,984원 | 이대한 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (41%) | 97,484,800원 | 139,669,926원 | 이대한 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이대한의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서는 HUG의 포기·말소 조건이 그 구조를 끊어 줍니다. 다만 확약 밖 이경훈의 보증금은 미상이므로, 이후 회차가 더 낮아지더라도 ‘낙찰가만 내려가니 무조건 유리하다’고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근이며, 주변은 도시형생활주택·다세대주택·공원·학교·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물로 사용승인일은 2019.10.23이며, 도시가스 개별난방·승강기·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 규모·거래. 라인파크는 12세대이며 대상 면적 27.6㎡와 맞는 최근 실거래는 2건, 215,000,000원과 216,190,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약 원문 확인. 이대한의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 재확인하세요.
- 이경훈 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부가 모두 핵심입니다. 현재 상태에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 두 임차관계를 혼동하지 말 것. HUG 확약은 이대한 관련 권리에만 적용되며, 이경훈의 미상 권리까지 자동으로 소멸시키는 근거가 아닙니다.
- 가격 비교는 위험 해소 뒤. 현재 최저가 152,320,000원은 최근 12개월 평균 215,595,000원의 70.7%지만, 추가 인수액이 확인되면 실제 취득원가는 달라집니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 등기 및 매각 후 효력을 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “2.35억 인수 해소”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 첫 번째 함정은 명확합니다. 이대한의 보증금 235,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 확약을 보지 않고 계산하면 매수인이 85,612,480원을 인수하는 것처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반영하면 이대한 관련 인수는 실질 0원*입니다.
두 번째 함정이 더 중요합니다. 별도 점유자 이경훈은 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그래서 이 물건은 ‘확약으로 완전히 깨끗해진 물건’이 아니라, 주된 2.35억 인수위험은 해소됐지만 확약 밖 미상임차인이 남은 물건입니다. 현재 최저가가 최근 실거래 평균의 70.7%인 것은 분명하지만, 이경훈의 실제 인수액이 0원인지 확인되기 전에는 그 할인율을 그대로 수익 여력으로 볼 수 없습니다. 가격보다 먼저 미상 점유관계를 닫는 것이 이 사건의 핵심입니다.
