182,400,000원
서울남부지방법원 2025타경12895. 강서구 화곡동 파크아리온 102동 2층 202호, 전용면적 28.62㎡가 매칭된 오피스텔입니다. 감정가는 285,000,000원, 현재 최저매각가는 182,400,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 소유자 김성진은 2021년 11월 29일 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 319,000,000원입니다.
이 사건은 숫자만 보면 최저가가 크게 내려와 눈에 띕니다. 하지만 권리분석의 핵심은 182,400,000원이라는 최저가 자체가 아닙니다. 임차권자 이수현의 319,000,000원 보증금과 별도 점유자 이순성의 권리를 각각 분리해서 봐야 합니다. 이수현의 미배당 잔액은 HUG의 포기·말소 조건으로 실질 인수 0원이 되지만, 그 조건은 이순성에게 적용되는 것이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.62㎡ · 지상12층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김성진 · 2021.11.29 소유권이전 · 거래가액 319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2021.07.29 |
① 권리 흐름 — 3.19억 임차권과 HUG 포기 조건
2021년 8월 11일 국민은행 근저당권 2건이 설정됐지만, 채권최고액 6,000,000,000원과 2,400,000,000원 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 데이터에서 선언된 말소기준은 2025.10.28 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 2023.11.17 이수현의 주택임차권은 보증금 319,000,000원, 전입 2021.12.01, 확정일자 2021.11.16, 점유개시 2021.11.29로 등기돼 있고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.01 | 2021.11.16 | 319,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 실질 0원* 배당요구 2023.11.17 |
| 이순성 | 미상 | 2024.04.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 |
* 이수현 관련 0원은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수 판단입니다. 이 조건은 이순성의 권리에는 적용되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 56.6%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
파크아리온101동102동의 전용 28.62㎡·28.71㎡ 거래표본은 12건이며, 평균 거래금액은 322,333,333원, 최저 289,000,000원, 최고 334,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가 182,400,000원은 이 평균의 56.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 319,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 6 | 334,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 4 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2021.12 | 28.62㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.12 | 28.71㎡ | 7 | 327,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 28.62㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 322,333,333원 |
다만 이 거래표본의 거래월은 모두 2021.11~2021.12이고, 데이터상 최신 거래도 2021.12의 321,000,000원입니다. 따라서 2026.08.27 매각을 판단하면서 56.6%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 결론 내리는 것은 금물입니다. 특히 이순성의 보증금이 미상인 만큼 실질취득 총액도 현재 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 이수현 보증금 | 319,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이수현 보증금의 미배당액은 139,953,600원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이수현에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 이순성 보증금은 미상이라 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이수현만 보면 총액이 내려가지만, 미상 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 이수현 미배당 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 182,400,000원 | 139,953,600원 | 이수현 0원* · 이순성 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 145,920,000원 | 175,922,880원 | 이수현 0원* · 이순성 미상 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 116,736,000원 | 204,698,304원 | 이수현 0원* · 이순성 미상 |
배당모형만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 이수현 보증금 미배당액은 139,953,600원 → 175,922,880원 → 204,698,304원으로 커집니다. 그러나 이 사건에서는 HUG가 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이수현 때문에 실질취득액이 319,000,000원으로 고정되는 구조로 보면 안 됩니다. 반대로 이순성의 보증금은 미상이므로, 유찰이 더 된다고 해서 전체 위험이 자동으로 사라지는 것도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2021.07.29입니다.
- 주위환경. 화원중학교 북서측 인근으로 오피스텔·단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측 및 남동측 포장도로에 접하며, 토지는 6필지 일단의 대체로 사다리형 평지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 규모. 파크아리온101동102동은 총 28세대로 집계돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 재확인. 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 이순성 보증금 확인. 2024.04.30 전입자의 임대차계약서·보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 이순성은 보증금과 확정일자가 미상인 점유자이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다.
- 2021년 거래가만으로 현재 시세 판단 금지. 제공된 12건 거래가 모두 2021.11~12에 집중돼 있어 2026년 입찰가 상한의 단독 근거로 사용하기 어렵습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.29 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 법적 상태와 매각 후 영향 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소와 별도로 현재 실제 점유자가 누구인지 확인해 인도·명도 절차를 준비해야 합니다.
맺으며 — “3.19억 인수”는 풀리지만, 미상 점유자가 결론을 막는다
표면적으로 가장 무서운 숫자는 이수현의 보증금 319,000,000원입니다. 현재 최저가보다 보증금이 크고 배당모형상 139,953,600원이 남기 때문에, HUG의 포기 조건이 없다면 실질취득 구조가 전혀 달라집니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 이수현 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 안전형으로 올려 잡을 사건은 아닙니다. 이순성이라는 별도 점유자가 있고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 게다가 가격 비교에 쓰이는 거래 12건도 2021.11~12 자료라 현재 최저가 182,400,000원이 과거 평균의 56.6%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 주된 3.19억 인수 위험은 조건부 해소, 확약 밖 미상임차 위험은 미해소. 이 사건은 그 한 줄로 정리됩니다.
