제주지방법원 2026타경53. 서귀포시 남원읍 태흥리 117-9의 토지와 그 지상 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 496.0㎡의 대지이고, 건물은 2003.01.02 사용승인된 벽돌구조 슬래브지붕 단층 단독주택입니다. 소유자 김용찬은 2018.05.11 증여를 원인으로 2018.05.14 소유권을 이전받았고, 같은 날 태흥새마을금고가 채권최고액 195,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 설정된 태흥새마을금고의 추가 근저당 2건, 삼성카드·신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 밖에서 확인되는 고경선의 전입일이 1998.01.30입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 사건은 “후순위 권리는 소멸하니 인수 0원”으로 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경53 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 117-9 · 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 삼덕로 18 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 496.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 단독주택 · 벽돌구조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 2003.01.02 |
| 소유자 | 김용찬 · 2018.05.11 증여 · 2018.05.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 428,705,090원 / 147,046,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 태흥새마을금고 / 272,585,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 핵심은 1998년 전입
말소기준은 2018.05.14 태흥새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 2018.10.02·2019.04.12 근저당권과 2024년 카드사 가압류 2건, 2026.01.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 고경선의 전입신고일은 1998.01.30로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경선 | 제시 건물 | 1998.01.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 3회 유찰보다 ‘실질취득가’가 먼저다
현재 최저매각가는 147,046,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 102,932,200원, 그 다음 회차는 72,052,540원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 임차보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 하락만으로 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 모델 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 147,046,000원 | 144,187,356원 | 191,642,539원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 102,932,200원 | 100,691,149원 | 235,138,746원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 72,052,540원 | 70,355,594원 | 265,474,301원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,644원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 태흥새마을금고 | 195,000,000원 | 144,187,356원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 태흥새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 태흥새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,130,765원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,699,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 335,829,895원 중 예상배당은 144,187,356원이고, 미배당은 191,642,539원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 고경선의 보증금 미상에 따른 인수 가능성도 위 배당모델과 별도로 확인해야 합니다.
④ 물건 특성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 1 토지는 주거용 건부지로 이용 중이고, 목록 2 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 방·거실·욕실·화장실로 구분되어 있고 기존 건물 벽체에 증축된 것으로 보이며, 거실은 기존 주방과 공유할 수 있도록 연결된 상태입니다.
- 진출입. 제시외 건물 욕실 부분은 별도 외부 출입구가 있으나 외부 출입로는 담장으로 막혀 있어 기존 건물 통로를 통해 진출입하는 상태입니다.
- 주위환경. 태흥초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택·소규모 점포·양어장·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 근거리에 지방도1132호선(일주도로)이 있으며 제반 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구, 토지면적 496.0㎡, 공시지가 190,800원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고경선 임대차 원본 확인. 전입일 1998.01.30의 점유자에 대해 실제 보증금, 계약관계, 현재 점유 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금이 확인되면 현재 최저가 147,046,000원에 인수 가능액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2018.05.14 을구 6번 태흥새마을금고 근저당권과 후순위 근저당·가압류의 소멸 구조를 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 기존 건물에 증축된 제시외 건물의 현황과 내부 연결 상태, 외부 출입로가 담장으로 막혀 있는 실제 동선을 현장에서 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 토지 지상의 활잡목, 경계표시용 담장 및 잡석 등이 포함 평가된 상태이므로 경계와 현황을 현장에서 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당과 인수 여부는 원본 서류를 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
감정가 428,705,090원의 단독주택·토지가 3회 유찰되어 147,046,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격 하락 폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 1998.01.30 전입한 고경선의 보증금이 얼마인지가 실질취득가를 결정할 수 있습니다. 말소기준 이후의 등기상 후순위 권리는 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 보증금·확정일자가 미상인 선전입 점유자가 남아 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “최저가는 크게 내려왔지만 권리비용은 아직 확정되지 않았다”입니다. 단독주택 + 토지라는 개별성이 큰 물건이 이미 3회 유찰된 점까지 감안하면, 임차보증금과 점유관계를 확인해 실질취득가를 고정한 뒤에야 응찰가를 판단하는 순서가 맞습니다.
