제주지방법원 2026타경53. 서귀포시 남원읍 태흥리 117-9의 토지 496.0㎡와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2003.01.02 사용승인된 벽돌구조 슬래브지붕 단층 주택이며, 방·거실·욕실·화장실로 구분된 제시외 증축 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가 428,705,090원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 300,094,000원입니다.
표면적인 등기 구조만 보면 태흥새마을금고 근저당과 카드사 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부의 채권이 아니라 등기보다 먼저 시작된 점유입니다. 고경선은 1998.01.30 전입한 것으로 조사됐지만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 낙찰가에 얼마의 미배당 보증금이 추가될지 알 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2026타경53 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 117-9 · 도로명주소 삼덕로 18 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 496.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 벽돌구조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 2003.01.02 · 단독주택 이용 중 |
| 소유자 | 김용찬 (2018.05.11 증여, 2018.05.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 428,705,090원 / 300,094,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 태흥새마을금고 / 272,585,199원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준을 2003.01.23로 보든, 말소기록을 반영해 2018.05.14로 보든 고경선의 전입일 1998.01.30이 더 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 실제 인수액도 산정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있지만, 점유자의 보증금 관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득액을 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경선 | 제시 건물 | 1998.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,094,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,001,316원 |
| 을구 1번 근저당 · 남원농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 현대캐피탈 | 3,120,019원 | 3,120,019원 |
| 을구 2번 근저당 · 태흥새마을금고 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 태흥새마을금고 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 태흥새마을금고 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 태흥새마을금고 | 195,000,000원 | 146,972,665원 |
| 을구 9번 근저당 · 태흥새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 태흥새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 | 8,130,765원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드 | 12,699,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 483,949,914원 중 295,092,684원이 배당되고, 미배당액은 188,857,230원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 위 배당 시뮬레이션에는 등기상 말소 기록이 있는 과거 근저당이 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 최신 등기부 및 채권계산서 대조 후 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태흥초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택·소규모 점포·양어장·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 근거리에 지방도 1132호선인 일주도로가 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 토지는 주거용 건부지, 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 벽돌구조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 치장타일 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 제시외 건물. 방·거실·욕실·화장실로 구분된 증축 부분으로, 거실은 기존 주방과 연결되고 욕실은 별도 외부 출입구가 있으나 외부 출입로가 담장으로 막혀 기존 건물 통로를 통해서만 진출입할 수 있습니다.
- 공시지가. 190,800원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 고경선의 보증금, 계약기간, 임대인, 계약 갱신 내역을 확인하고 인수 가능 금액을 먼저 계산해야 합니다.
- 전입·점유 계속성 확인. 1998.01.30 전입 이후 주민등록이 계속 유지됐는지, 현재도 실제 점유하는지 주민등록 및 현장조사로 검증해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 성립 여부와 배당으로 회수될 금액을 확인해야 미배당 보증금 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 말소기준 재확정. 2003년 근저당의 2018.05.24 말소 여부를 최신 등기부에서 확인하고, 현존 선순위 근저당이 2018.05.14 태흥새마을금고 근저당인지 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 말소된 과거 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 현황. 증축 부분의 구조·면적·노후도·인허가 상태와 기존 건물 통로를 통한 진출입 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 지하수·경관·생태계 보전 등 중첩 규제가 향후 증축·개축·개발계획에 미치는 영향을 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 점유자와의 협의, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 428,705,090원에서 한 차례 유찰돼 300,094,000원까지 내려왔습니다. 그러나 70%라는 숫자만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 1998.01.30 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 낙찰자가 실제로 부담할 총액은 아직 계산되지 않았습니다.
등기상 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 정리되지만, 선순위 점유자의 임대차관계는 별개의 문제입니다. 여기에 과거 근저당 말소기록과 배당 시뮬레이션 사이의 대조 필요성, 제시외 증축 건물, 토지의 중첩 규제까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 분명합니다. 임차보증금과 말소기준을 확정하기 전에는 실질취득액도, 안전한 입찰가도 정할 수 없습니다.
