서울남부지방법원 2025타경12911. 서울 구로구 천왕동 더메종277 제7층 제701호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 239,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 152,960,000원입니다. 등기상 소유자는 박상음이며, 2021.04.28 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득한 내용이 2021.06.30 등기됐습니다.
이 사건의 권리분석은 최저가보다 임차보증금 처리가 먼저입니다. 이훈석은 확정일자 2021.05.07, 전입·점유개시 2021.06.30, 보증금 250,000,000원으로 말소기준인 2025.10.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙적인 배당 시뮬레이션만 보면 현재 회차에서 99,981,440원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 매각 조건에는 주택도시보증공사가 이훈석 임차권의 승계인으로서 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이훈석 몫의 미배당액은 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 9층 중 7층 · 사용승인 2020.01.20 |
| 소유자 | 박상음 (2021.04.28 매매 · 거래가액 250,000,000원, 2021.06.30 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2025.10.28 강제경매개시결정입니다. 이훈석의 전입·점유개시일은 2021.06.30이고, 확정일자는 2021.05.07이며, 2023.07.06 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 등기 데이터상 이 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
한편 이용건은 2024.02.08 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일보다 전입은 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 남은 핵심 확인사항은 이용건의 실제 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 관계입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이훈석 | 건물 전부 · 2021.06.30 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.05.07 · 배당요구 2023.07.06 | 실질 인수 0원* 주택도시보증공사 승계 · 미배당 잔액 청구 포기 · 임차권등기 말소 조건 |
| 이용건 | 미상 · 2024.02.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 확약 적용 대상이 아님 |
③ 현재 회차 배당 — 룰상 99,981,440원 미배당, 확약 후 이훈석 인수 0원*
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,440원 |
| 1. 임차인 이훈석 보증금 | 250,000,000원 | 150,018,560원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 152,960,000원 가정. 배당 시뮬레이션상 이훈석 보증금 중 99,981,440원이 미배당되어 원칙적인 인수액으로 계산되지만, 이훈석 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 해당 금액의 실질 인수는 0원*입니다. 이용건 관련 금액은 포함하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 ‘이훈석 인수’는 확약으로 0원*
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 이훈석 미배당 | 실질 처리 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 152,960,000원 | 64% | 99,981,440원 | 이훈석 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 122,368,000원 | 51% | 130,145,152원 | 이훈석 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 97,894,400원 | 41% | 154,267,699원 | 이훈석 인수 0원* |
⑤ 등기상 별도 체크 — 민간임대주택등기
소유권이 박상음에게 이전된 2021.06.30 같은 날 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 문구가 기재되어 있습니다. 이 항목은 이훈석의 임차권 포기·말소 조건과는 별개의 등기사항이므로 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도 및 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층·지상 9층이며 본건은 7층 701호입니다.
- 입지. 서울천왕초등학교 동측 인근으로 중대형 아파트단지, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 7호선 천왕역이 있습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재경보, 스프링클러, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 32m, 북동측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 4,179,000원/㎡입니다. 도시개발구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이훈석 확약 문구 원본 대조. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 확인하세요.
- 이용건 확인이 최우선. 전입일 2024.02.08만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력·우선변제·인수금액을 확정하지 말고 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 승계 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 이훈석 임차권의 승계인이므로 이훈석 보증금과 보증기관 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 더하지 않습니다.
- 유찰률을 시세 할인으로 오해하지 않기. 현재 64%라는 숫자는 감정가 대비 최저가 비율입니다. 그 자체가 실제 거래가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.30 접수된 민간임대주택등기의 내용과 경매 후 처리관계를 원본 서류에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 이훈석 임차권등기와 별도로 이용건 전입이 조사되어 있으므로 현재 실제 점유자가 누구인지 확인한 뒤 명도 절차를 판단해야 합니다.
맺으며 — 주된 인수액은 사라졌지만, ‘미상 한 명’이 등급을 낮춘다
표면적으로는 보증금 250,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 152,960,000원에 더해 99,981,440원을 떠안을 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 이훈석 관련 인수는 실질 0원*입니다.
다만 이 결론을 물건 전체의 ‘인수 0원’으로 확대하면 안 됩니다. 2024.02.08 전입한 이용건은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 확약의 적용 대상도 아닙니다. 따라서 현재 회차의 권리 기준 실질취득은 152,960,000원에 이용건 관련 미확정 위험을 더해 보는 구조가 맞습니다. 주된 선순위 임차권은 해결됐지만, 별도 점유자 확인 전에는 안전형으로 단정할 수 없는 사건입니다.
