서울남부지방법원 2025타경12938. 강서구 화곡동 감성리즈빌 7층 704호, 전용 24.56㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 등기만 보면 상당히 긴장되는 구조입니다. 임차인 원영인은 2017.12.29. 주민등록과 점유를 시작했고, 보증금은 230,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2022.09.07. 주택도시보증공사의 392,000,000원 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
그런데 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 이 조건을 그대로 적용하면 원영인 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 즉 이 사건은 ‘대항력 2.30억 인수형’에서 ‘조건부 인수 해소형’으로 바뀌는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 377-20 감성리즈빌 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 24.56㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건 중 7층 |
| 소유자 | 황용순 |
| 사용승인 | 2017.01.20 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 감정 참고 | 다락 부분 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2022.09.07. 주택도시보증공사 가압류 392,000,000원입니다. 원영인은 이보다 앞선 2017.12.29.부터 주민등록·점유를 갖춰 대항력이 있습니다. 이후 2024.04.01. 보증금 230,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2024.06.05.에는 임대차계약일자를 경정했습니다. 을구 1-2는 별도의 새 임차인이 아니라 기존 원영인 임차권의 경정등기로 읽히므로 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원영인 건물의 전부 · 주거 | 2017.12.29 | 230,000,000원 | 대항력 有 | 배당 없음 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 현재 가격은 최근 시세 아래
감성리즈빌은 20세대, 사용승인일 2017.01.20인 다세대주택입니다. 전용 24.56㎡를 기준으로 면적이 매칭됐고, 최근 12개월 평균 거래가는 186,500,000원, 최신 거래는 2025.09. 184,000,000원입니다. 최근 시세는 이전 거래구간보다 +4.0% 수준의 추세를 보이고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 24.56㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.03 | 23.54㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 2025.03 | 24.56㎡ | 3 | 178,500,000원 |
| 2024.04 | 23.54㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2022.10 | 23.54㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 23.54㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 186,500,000원 |
현재 최저매각가 174,080,000원은 최근 12개월 평균의 93.3%입니다. 전체 거래 평균 182,916,666원과 비교한 지표는 95.2%이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 186,500,000원과 최신 거래 184,000,000원을 우선해야 합니다. 그 기준에서도 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 할인 폭이 크다고 단정할 수준은 아니며, 소규모 다세대의 환금성과 조건부 권리해소 여부를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,237,120원 |
| 임차인 원영인 보증금 | 230,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 392,000,000원 | 170,842,880원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 원영인 보증금은 대항력에 따라 230,000,000원의 매수인 인수 항목으로 잡히지만, 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 인수액은 0원입니다. 채권 총액 622,000,000원 중 170,842,880원이 배당되고, 미배당액은 451,157,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유지 여부가 전부다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 451,157,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 139,264,000원 | 136,514,304원 | 485,485,696원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 111,411,200원 | 109,051,443원 | 512,948,557원 | 0원 |
이 표의 실질 인수 0원은 모두 동일한 포기·말소 조건이 유효하게 적용된다는 전제입니다. 그 조건이 없다면 낙찰가가 174,080,000원, 139,264,000원, 111,411,200원으로 내려가더라도 원영인 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 매수인의 실질취득 총액은 약 230,000,000원 수준에 고정됩니다. 유찰 자체만으로 인수형 임차보증금 리스크가 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 초롱어린이공원 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 감성리즈빌까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건, 사용승인일 2017.01.20.이며 위생·급배수 및 승강기설비가 있습니다.
- 다락. 본건에 소재하는 다락 부분은 감정평가에 포함됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,179,000원/㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지이며 서측으로 화곡로14길이 접합니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대주택이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 실거래 표본은 존재하지만 아파트 대단지와 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 재확인. 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 자체는 실제로 존재. 원영인은 2017.12.29. 전입·점유, 말소기준 가압류는 2022.09.07.입니다. 확약이 없으면 230,000,000원 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 실제 임차인은 1명. 을구 1-2는 원영인 임차권의 임대차계약일자 경정등기로, 별도 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 감정가 대비 64%만 보지 말고 최근 12개월 평균 186,500,000원과 현재 최저가 174,080,000원의 관계를 기준으로 판단하세요.
- 다락 포함 평가 확인. 감정평가에 다락 부분이 포함돼 있으므로 실제 구조·사용상태와 집합건축물대장 도면을 현장에서 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 20세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.4회인 만큼 매도 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 2.30억”을 지우는 한 문장이 승부처
이 물건을 등기 순위만 보고 판단하면 대항력 있는 임차인 보증금 230,000,000원이 현재 최저가 174,080,000원보다 커서 낙찰가가 내려가도 실질취득이 약 230,000,000원에 묶이는 인수형입니다. 그 가격은 최근 12개월 평균 186,500,000원을 웃돌아 경매 메리트가 사라집니다.
하지만 이번 사건에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액의 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 174,080,000원으로 내려옵니다. 이는 최근 12개월 평균 186,500,000원의 93.3%이고 최근 거래 추세도 +4.0%입니다.
따라서 결론은 “권리 자체는 위험했지만 확약으로 주된 인수위험이 해소됐고, 2회 유찰 후 가격도 최근 시세 아래로 내려왔다”입니다. 다만 20세대 다세대주택의 환금성과 평균 2.4회 유찰 이력까지 감안하면 무조건적인 고평가보다는 조건 확인을 전제로 한 B급 접근이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가보다 먼저, 포기·말소 조건이 최종 문서에도 살아 있는지 확인하는 것입니다.
