서울남부지방법원 2025타경12950. 강서구 화곡동 원타워5차오피스텔 제4층 제408호입니다. 감정가 171,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 109,440,000원입니다. 소유자 고웅주는 2022년 5월 4일 매매를 원인으로 2022년 5월 27일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 171,500,000원입니다. 그런데 이 사건의 핵심은 유찰 폭이 아니라, 소유권보다 앞서 계약을 체결하고 전입·점유한 임차인 조미선의 165,000,000원 임차보증금입니다.

조미선의 임대차계약일은 2022년 4월 29일, 확정일자도 2022년 4월 29일이며, 주민등록과 점유개시는 2022년 5월 27일입니다. 2024년 6월 18일에는 임차보증금 165,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고 배당요구도 이뤄진 임차인입니다. 일반적인 권리계산만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

선언된 말소기준권리는 2025.10.29 강제경매개시결정입니다. 임차권자 조미선의 임대차계약·전입·점유와 2024.06.18 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 특별한 매각조건이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 반면 2025.12.15 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.

또한 2022.05.27 등기에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 등기는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용으로 등기돼 있으며, 제공된 권리정보에는 매각으로 소멸한다고 명시돼 있지 않습니다. 입찰 전 매각 후 처리 상태를 원본 서류에서 확인해야 할 지점입니다.

② 임차인 — 실제 1명, 보증금 중복 합산 금지

실제 임차인은 조미선 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 함께 기재돼 있으나, 이를 별도의 임차보증금 165,000,000원으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 같은 임차보증금의 승계 관계를 중복 계산하지 않는 것이 핵심입니다.

* 권리계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 57,892,160원이지만, 위 매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)

현재 회차 기준 임차보증금의 룰상 미배당액은 57,892,160원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 위 미배당액은 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 매수인 실질 인수에서 제외합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 대상 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층입니다. 사용승인일은 2021.12.28입니다.
• 주위환경. 강서구청 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 30미터 정도 포장도로, 남서측·북서측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·경보, 소화, 승강기, 기계식주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 조미선의 주택임차권등기와 주택도시보증공사 승계 관계가 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다.
• 중복 계산 금지. 실제 임차인은 조미선 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인입니다. 같은 165,000,000원의 보증금을 두 번 합산하지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.05.27 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 처리 상태를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 최저가 109,440,000원은 감정가 171,000,000원의 64%지만 현재 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인율로 해석하지 않습니다.
• 배당 변동 확인. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당기일 결과를 확인해야 합니다.

맺으며 — “57,892,160원 인수형”을 확약이 뒤집는다

이 사건을 최저가 109,440,000원만 보고 보면 핵심을 놓칩니다. 조미선은 보증금 165,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차 배당계산만 적용하면 57,892,160원의 미배당 보증금이 남습니다. 일반적인 구조라면 매수인의 실질취득액은 167,332,160원이 됩니다.

하지만 매각물건명세서가 이 사건의 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있기 때문입니다. 이 조건이 이행되면 조미선 관련 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 109,440,000원*으로 내려옵니다.

따라서 결론은 “대항력 임차인이 있으나 확약 조건으로 인수 위험이 실질 해소되는 사건”입니다. 다만 시세 실거래 자료가 없어 2회 유찰과 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 민간임대주택등기와 확약·말소 조건의 실제 이행을 입찰 전 원본에서 확인하는 것이 핵심입니다.