서울남부지방법원 2025타경12954. 화곡동 혜성펠리스 제5층 제502호, 전용 28.96㎡대의 다세대주택입니다. 김완태가 2019년11월29일 매매를 원인으로 2020년4월13일 거래가 214,000,000원에 취득했고, 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 감정가는 190,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 121,600,000원입니다.

등기상 말소기준은 2023년9월5일 주택도시보증공사의 가압류 275,000,000원입니다. 그 뒤 강서구 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순위만 보고 끝낼 수 없는 이유가 있습니다. 임차권자 최현주는 2020년3월27일 전입·점유, 2020년1월13일 확정일자로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다

초기의 우리은행 근저당권 960,000,000원과 111,650,000원은 각각 이미 말소돼 현재 인수대상으로 보지 않습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 강서구 압류와 2025.12.18 강제경매개시결정은 그 이후여서 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 핵심은 최현주

이아라는 2025년10월29일 전입으로 말소기준 2023년9월5일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 점유관계와 계약내용은 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다. 최현주와 이아라는 각각 별도의 실제 임차인으로 확인되며, 주택도시보증공사는 최현주의 주택임차권을 승계한 보증기관으로 해석해야 하므로 최현주의 보증금과 별도 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.

* 배당 시뮬레이션 자체에는 최현주 미배당액 59,902,400원이 매수인 인수로 계산돼 있으나, 매각물건명세서의 HUG 보증금 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 효과는 최현주 관련 승계분에 한정되며, 다른 점유자의 계약관계까지 대신 해소하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장은 하락 추세

혜성펠리스29차의 면적 유사 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 162,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 기준 3건 평균은 161,333,333원, 최신 거래는 2024년7월 165,000,000원입니다. 현재 최저가 121,600,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%입니다.

다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -2.2%로 하락입니다. 따라서 전체 평균 162,250,000원만 보고 가격 메리트를 과장하면 안 됩니다. 그럼에도 HUG 포기·말소 조건이 확실히 이행돼 실질취득이 121,600,000원으로 확정된다는 전제에서는 최근 12개월 평균 대비 75.4% 수준이어서 가격 여유는 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 최현주 보증금 부족분은 59,902,400원입니다. 3회 유찰 시에는 매각가 97,280,000원, 인수 계산액 83,871,040원이며, 4회 유찰 시에는 매각가 77,824,000원, 인수 계산액 102,976,832원입니다. 그러나 최현주 관련 HUG 포기·말소 조건이 이행된다면 이 원칙상 인수액은 실질 인수액으로 이어지지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신정초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 7~8m, 남측 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 토지. 공시지가 3,983,000원/㎡, 완경사의 가로장방형 토지이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 조건 원문 대조. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 최현주 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 실제 임차권 말소에 필요한 조건과 서류를 확인해야 합니다.
• 이아라 점유관계. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 계약과 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 161,333,333원과 최신 거래 165,000,000원을 우선 참고하고, 최근 추세 -2.2%도 함께 반영해야 합니다.
• 환금성. 14세대 규모의 다세대이고 이미 2회 유찰됐으므로 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 보세요.
• 토지거래허가 관련. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 적용 대상과 기간을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 실거래 원본과 최신 사건기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 보이는 이유”보다 “인수 제거 조건”이 먼저다

숫자만 보면 감정가 190,000,000원에서 121,600,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이고, 최근 12개월 실거래 평균 161,333,333원의 75.4%라 가격 여유가 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 179,000,000원의 대항력 임차보증금입니다.

현재 배당만 기계적으로 적용하면 최현주의 미배당액은 59,902,400원입니다. 반면 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제로 이행되면 그 인수위험은 실질 0원*으로 바뀝니다. 이 조건을 반영한 실질취득 121,600,000원은 최근 시세보다 낮지만, 최근 거래 추세는 -2.2%이고 14세대 다세대라는 환금성 한계도 있습니다.

결론은 “가격은 매력적일 수 있으나, 조건 확인 전에는 안전형이 아니다.” HUG의 포기·말소 조건을 원문과 최신 기록으로 확정하고, 별도 점유자인 이아라의 계약관계까지 확인한 뒤에야 현재 121,600,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.