부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경12959 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 45.21㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

211,888,000원 2억 1,188만 감정가 261,000,000원

감정가의 81% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 208,800,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울남부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,088만원

최저가의 10% · 20,880,000원

실거래 대비

▼ 0.1% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 2.12억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 3.1억 구조가 핵심이며 확약 조건에 따른 인수 위험 검토가 필요합니다.

가격 최저가 208,800,000원은 최근 12개월 평균 거래 250,333,333원의 83.4%
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 20,880,000원
리스크 정한경 임차보증금 310,000,000원 대항력·우선변제권 존재, 확약 조건 확인 필요

한 줄 평 깨끗한 무인수 물건이 아니라 대항력 임차보증금 3.1억이 핵심인 다세대입니다. 다만 매각물건명세서에는 임차권등기 말소 및 잔액 반환청구권 포기 조건이 기재되어 있어, 확약 적용 여부에 따라 실질 인수 위험이 달라집니다.

감정가

261,000,000원

다세대

최저가

208,800,000원

1회 유찰

실거래 최근12개월

250,333,333원

최근 3건 평균

임차보증금

310,000,000원

대항력 있음

서울남부지방법원 2025타경12959. 서울 강서구 화곡동 프리메라 제에이동 202호 다세대주택입니다. 소유자는 김상현이며 2022년 거래가액 310,000,000원으로 취득했습니다. 등기상 가장 중요한 부분은 을구의 주택임차권입니다. 정한경 임차인은 전입·확정일자·임차권등기를 갖춘 상태로, 매수인이 반드시 검토해야 할 핵심 권리입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경12959
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 369-31 프리메라 제에이동 제2층 제202호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택
소유자	김상현
감정가 / 최저가	261,000,000원 / 208,800,000원
청구금액	310,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 3번 주택임차권은 전입일 2022.05.20, 확정일자 2022.05.04로 대항력과 우선변제권을 가진 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 정한경 보증금 3.1억

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정한경	310,000,000원	有	有	확인 필요

⚠️ 실질 인수 판단 현재 최저가 208,800,000원 기준 배당 부족분은 104,923,200원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 확약 조건이 해당 임차인에게 적용되면 실질 인수는 0원 처리됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

프리메라(369-31) 동일 면적권 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 250,333,333원, 최신 거래는 2025.02 250,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 83.4% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -15.6%로 하락 흐름입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.02	44.07㎡	4	250,000,000원
2024.07	47.17㎡	3	258,000,000원
2024.05	45.21㎡	3	243,000,000원
2023.06	44.68㎡	4	270,000,000원
2022.06	45.21㎡	2	310,000,000원
2022.03	47.17㎡	2	310,000,000원

배당 구조 (최저가 208,800,000원)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차권 조건 확인이 우선입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 정한경 임차권은 대항력·우선변제권이 있어 매각물건명세서 조건 확인이 필수입니다.
확약 조건 확인. 임차권 말소 및 잔액 반환청구권 포기 조건이 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
시세 판단. 최근 12개월 평균 250,333,333원과 최신 거래 250,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
환금성. 16세대 규모 다세대이며 거래 표본이 많지 않아 개별 호수 가치 확인이 필요합니다.

맺으며 — 가격보다 임차권 조건이 먼저다

이 물건은 단순히 최저가가 감정가보다 내려왔다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 핵심은 3.1억 임차보증금과 대항력입니다. 다만 매각 조건에 확약 내용이 있어, 해당 조건이 적용되면 인수 부담은 사라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 매각물건명세서의 임차권 말소 조건과 승계 여부를 확인해야 합니다.

부동산강제경매

보증금 인수 리스크와 확약 조건이 승부처 — 화곡동 프리메라 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 정한경 보증금 3.1억

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — 가격보다 임차권 조건이 먼저다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	2억 6,100만원
2	2026-07-28	대기	2억 880만원