서울남부지방법원 2025타경12963. 서울 강서구 공항동 엘케이드림빌 제비동 제6층 제602호, 감정평가상 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 258,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 165,120,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권의 처리 방식입니다. 이주호의 전입·점유개시는 2018.07.23, 최초 확정일자도 2018.07.23이고 보증금은 233,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.06.12 한화생명보험 가압류보다 훨씬 앞서므로 통상적인 구조라면 배당 후 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 3,111,680원을 제외한 162,008,320원이 이주호 보증금에 배당되고, 보증금 중 70,991,680원이 남습니다. 낙찰가만 보면 싸 보일 수 있지만, 확약이 없다면 실질 부담은 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 봐야 하는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 그 조건이 적용되는 이주호 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 66-28 엘케이드림빌 제비동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활(다세대)주택 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제602호 |
| 사용승인일 | 2018.06.29 |
| 소유자 | 박진용 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 165,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 233,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 이주호의 주택임차권은 2024.07.29 등기됐지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일자는 2018.07.19, 주민등록일자와 점유개시일자는 2018.07.23, 최초 확정일자도 2018.07.23입니다. 보증금은 증액분을 포함해 233,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 한화생명보험 가압류의 2025.06.12보다 앞선 임차관계이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이주호 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 233,000,000원 | 2018.07.23 2018.07.23 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 |
② 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 165,120,000원으로 감정가 258,000,000원의 64% 회차입니다. 그러나 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. LK드림빌 관련 자료에는 29세대, 2018.06.29 준공, 경매물건 평균 유찰 1.6회가 확인되지만 최근 낙찰가격이나 동일 면적 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
권리분석상 중요한 점은 확약 적용 여부에 따라 가격의 의미가 완전히 달라진다는 것입니다. 매각조건을 반영하면 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 권리분석상 실질취득 기준은 165,120,000원입니다. 반대로 해당 포기·말소 조건이 없다면 현재 회차에서는 70,991,680원의 미배당 보증금이 남는 구조이므로 최저가만 놓고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,111,680원 |
| 1. 임차인 이주호 보증금 | 233,000,000원 | 162,008,320원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 14,650,167원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 233,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 이주호 보증금 부족분은 70,991,680원입니다. 일반적인 대항력 인수 규칙에서는 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로 실질 인수액은 0원으로 분석합니다. 주택도시보증공사의 233,000,000원은 임차보증금 승계 관계를 전제로 보아 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 먼저다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 인수 가능액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 165,120,000원 | 64% | 70,991,680원 |
| 3회 유찰 시 | 132,096,000원 | 51% | 103,553,344원 |
| 4회 유찰 시 | 105,676,800원 | 41% | 129,602,675원 |
이 표가 보여주는 것은 최저가 하락 자체가 선순위 임차보증금 위험을 없애지 않는다는 점입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄면서 임차보증금 미배당액이 커집니다. 현재 회차 70,991,680원에서 3회 유찰 시 103,553,344원, 4회 유찰 시 129,602,675원으로 증가합니다. 따라서 선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰가만 보고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건이 달라지는 이유는 오직 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 매각조건 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활(다세대)주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제6층 제602호입니다. 사용승인일은 2018.06.29입니다.
- 입지. 공항동 주민센터 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 서울지하철 5호선 송정역, 서울지하철 9호선 공항시장역이 있습니다.
- 도로. 대상물건은 서측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,258,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. LK드림빌은 29세대로 확인되며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 동일 면적 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않아 가격대별 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구와 적용 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 착시 금지. 이주호는 전입·점유·확정일자가 2018.07.23으로 말소기준 2025.06.12보다 앞섭니다. 확약을 제외한 기본 권리구조 자체는 선순위 대항력 임차인입니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 이주호 233,000,000원과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 233,000,000원을 별도 임차보증금 두 건으로 계산하지 않습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 동일 면적 최근 실거래 비교가격이 없으므로, 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
- 권리 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일 2026.07.31 이후 권리 변동 여부를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 매각조건이 결론을 바꾼다
표면적인 권리구조만 보면 이 사건은 위험한 선순위 임차인 인수형입니다. 이주호의 보증금은 233,000,000원이고 현재 회차 배당 후 룰상 남는 금액은 70,991,680원입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 해당 조건을 그대로 반영하면 매수인이 떠안을 실질 보증금은 0원입니다.
따라서 권리 측면에서는 위험이 크게 해소되지만, 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 165,120,000원은 감정가 258,000,000원의 64%이지만 동일 면적 최근 실거래 비교가격이 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 결론은 권리는 매각조건 확인 시 통과, 가격은 실거래 검증 전 보류입니다. 특히 입찰 직전에는 포기·말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하는 것이 이 사건의 가장 중요한 체크포인트입니다.
